Definizione e caratteristiche del patrimonio di proprietà

Ciò contrasta con le proprietà in locazione, dove la proprietà ritorna al proprietario terriero dopo la scadenza del periodo di locazione o in seguito alla risoluzione legale. Per qualificarsi come proprietà libera, la proprietà deve possedere due qualità: immobilità, nel senso che la proprietà deve essere terra o un interesse derivante da o annesso alla terra, e proprietà di durata indefinita. Se il tempo di proprietà può essere fissato e determinato, non può trattarsi di una proprietà assoluta. Le proprietà di proprietà possono essere detenute in forma di fee simple, fee tail o per un periodo di vita, con la posizione predefinita che è la proprietà perpetua perpetua, data a un beneficiario per tutta la vita e poi successivamente agli eredi del beneficiario per tutta la vita (Blackstone, 1765; Law of Legge sulla proprietà del 1925).

Proprietà di proprietà nelle giurisdizioni di common law

Una proprietà di proprietà è una modalità prevalente di proprietà immobiliare nelle giurisdizioni di diritto comune come Inghilterra e Galles, Australia, Canada e Irlanda. Comprende i terreni e tutte le strutture immobili ad essi annesse, distinguendoli dai beni in locazione, che ritornano al proprietario terriero alla scadenza del contratto di locazione o alla risoluzione legittima. Per qualificarsi come proprietà assoluta, una proprietà deve mostrare immobilità (terreno o interessi derivanti da o annessi alla terra) e durata di proprietà indefinita. Se il periodo di proprietà è fisso e determinabile, non può trattarsi di una proprietà assoluta. Le proprietà di proprietà possono essere detenute in fee simple, fee tail o per un periodo di vita, con il sottoinsieme predefinito che è la proprietà perpetua, concessa a un beneficiario per tutta la vita e successivamente agli eredi del beneficiario per tutta la vita (Blackstone, 1765; Law of Property Legge 1925).

In Inghilterra e Galles, il Law of Property Act del 1925 trasformò la posizione predefinita di proprietà assoluta in proprietà trasferibile agli “eredi e aventi causa” del proprietario, enfatizzando lo status di semplice tariffa. Questo atto promosse anche le proprietà di proprietà allo status di proprietà e stabilì l'affitto immobiliare per i pagamenti dei benefici comunali (Law of Property Act 1925; Halsall v Brizell, 1957; Re Ellenborough Park, 1956).

Tipi di proprietà di proprietà: Fee Simple, Fee Tail e Life Estate

Le proprietà di proprietà, una forma prevalente di proprietà fondiaria nelle giurisdizioni di diritto comune, possono essere classificate in tre tipi principali: tassa semplice, tassa coda e proprietà di vita. La tariffa semplice, la forma più comune e assoluta di proprietà, garantisce al proprietario e ai suoi eredi il diritto di possedere, utilizzare e disporre della proprietà senza alcuna restrizione. Questo tipo di patrimonio è ereditario e può essere trasferito o venduto liberamente. La coda del compenso, invece, limita l’eredità della proprietà ai discendenti diretti del proprietario originario, noti anche come “eredi del corpo” o “eredi del sangue”. Questo tipo di successione è diventato sempre più raro e, in alcune giurisdizioni, è stato abolito. Infine, un patrimonio di vita garantisce diritti di proprietà a un individuo per tutta la durata della sua vita. Alla morte dell'individuo, la proprietà ritorna a una parte predeterminata, spesso al proprietario originale o ai suoi eredi. Ciascuno di questi patrimoni di proprietà offre diversi gradi di diritti e limitazioni di proprietà, modellando il panorama giuridico della proprietà immobiliare nelle giurisdizioni di diritto comune.

Evoluzione delle proprietà di proprietà in Inghilterra e Galles

L'evoluzione delle Freehold Estates in Inghilterra e Galles può essere fatta risalire al periodo medievale, quando la proprietà della terra era basata principalmente sul possesso feudale. Nel corso del tempo, il concetto di proprietà di proprietà si è evoluto, con il Law of Property Act del 1925 che ha svolto un ruolo significativo nel plasmare la moderna legge sulla proprietà. Prima di questa legge, le proprietà di proprietà erano diverse e potevano essere classificate come a pagamento semplice, a pagamento o a vita. La legge del 1925 semplificò la classificazione dei patrimoni di proprietà e promosse i patrimoni di proprietà allo status di proprietà.

Un altro aspetto importante delle proprietà di proprietà è il concetto di usucapione, che ha subito cambiamenti significativi a partire dal Land Registration Act del 2002. Questa legge ha introdotto requisiti più severi per l'acquisizione di proprietà di proprietà tramite usucapione, in particolare nei casi di terreni registrati. Inoltre, lo sviluppo dei trust nel diritto inglese e il Trusts of Land and Appointment of Trustees Act del 1996 hanno influenzato il quadro giuridico che circonda le proprietà di proprietà, in particolare nei casi in cui sono coinvolti più proprietari legali. Nel complesso, l’evoluzione delle proprietà immobiliari in Inghilterra e Galles è stata modellata da varie riforme e atti giuridici, che riflettono la natura mutevole della proprietà fondiaria e dei diritti di proprietà nel corso del tempo (Law of Property Act 1925; Land Registration Act 2002; Trusts of Land and Appointment del Trustees Act del 1996).

Diversità delle proprietà immobiliari prima della legge sulla proprietà del 1925

Prima dell’entrata in vigore del Law of Property Act del 1925, la diversità delle proprietà immobiliari in Inghilterra e Galles era piuttosto complessa. La posizione predefinita per i trasferimenti di proprietà era quella degli "eredi e aventi causa" del proprietario, che spesso includeva il trasferimento allo stato di semplice stress fee. I patrimoni a pagamento limitavano il trasferimento della proprietà ai discendenti diretti della prima persona a cui era stato dato il patrimonio, noti come "eredi del corpo" o "eredi del sangue". Inoltre, esistevano patrimoni di proprietà non ereditari, come patrimoni a vita e diritti d'autore, che sono stati promossi a proprietà libera dalla legge (Halsbury's Laws of England, 2017). Inoltre, le proprietà immobiliari potevano essere soggette a canoni di locazione e pagamenti tramite covenant positivi, che venivano protetti mediante la registrazione dell’atto di canone di affitto del terreno (Law Commission, 2018). Il Law of Property Act del 1925 mirava a semplificare e razionalizzare i diversi tipi di proprietà immobiliari, rendendo più facile per gli individui comprendere e navigare nel panorama giuridico della proprietà immobiliare.

Canoni di locazione e covenants positivi nelle proprietà di proprietà

Gli affitti e i patti positivi sono due concetti giuridici distinti che possono avere un impatto sulle proprietà di proprietà. Gli affitti sono pagamenti periodici effettuati dal proprietario di una proprietà a terzi, spesso un precedente proprietario o un ente di gestione del territorio, a beneficio del terreno o delle strutture comunali. Tali oneri possono essere tutelati mediante trascrizione dell'atto di canone fondiario e possono essere soggetti a procedure di estinzione previste dalla legge. Tuttavia, i canoni di locazione possono anche essere soggetti ad un abuso, noto come “fleecehold” (Law of Property Act 1925).

I patti positivi, d'altro canto, sono obblighi imposti al proprietario di una proprietà di eseguire azioni specifiche, come il mantenimento di una struttura condivisa o il contributo alle spese comunali. In determinate circostanze, come stabilito da casi come Halsall v Brizell e Re Ellenborough Park, possono sussistere patti positivi con terreni di proprietà, vincolando i successivi proprietari ad adempiere a tali obblighi. Tuttavia, in genere, i patti positivi sono nulli per quanto riguarda le proprietà e la loro applicabilità dipende dai fatti specifici di ciascun caso (Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996).

Possesso avverso e proprietà di proprietà

L'usucapione è un principio giuridico che consente a un individuo di acquisire la proprietà di una proprietà fondiaria occupando il terreno per un determinato periodo senza il permesso del proprietario. In Inghilterra e Galles, prima del Land Registration Act del 2002, le proprietà di proprietà erano più suscettibili di essere acquisite tramite usucapione, poiché il processo era relativamente semplice. Tuttavia, la legge del 2002 ha introdotto requisiti più severi, rendendo più difficile per gli occupanti abusivi rivendicare la proprietà dei terreni registrati. Per avanzare un reclamo, il possessore avverso deve dimostrare il possesso continuo, esclusivo e aperto del terreno per almeno 12 anni senza il consenso del proprietario. Inoltre, il possessore deve avvisare il proprietario registrato, che ha quindi la possibilità di opporsi. L’usucapione rimane più facilmente applicabile ai terreni non registrati, che costituiscono una piccola porzione di terreni di proprietà non agricoli in Inghilterra (Land Registration Act 2002; Law Commission 2018).

Proprietari legali come fiduciari per i beneficiari

Nel contesto delle proprietà immobiliari, i proprietari legali che agiscono come fiduciari per i beneficiari svolgono un ruolo cruciale nel garantire un trattamento equo e il rispetto dei termini del trust. Quando sono coinvolti più proprietari legali, la terra è considerata detenuta in trust, il che obbliga le parti ad agire equamente l'una verso l'altra secondo i principi di equità. In assenza di disposizioni specifiche, quali un atto fiduciario o fatti di contesto, si presumono beneficiari i trustee stessi, cioè quelli indicati nel titolo registrato. Alla morte di un trustee, ne subentrano i trustee statutari o quelli nominati da un testamento omologato. Allo stesso modo, se una società viene liquidata, il diritto di agire come fiduciario e di essere registrato come fiduciario legale spetta al liquidatore. Quanto ai terzi interessati a concedere prestiti o ad acquistare il terreno, la dottrina dell'acquirente in buona fede senza preavviso effettivo o costruttivo li tutela, fatta salva la contrastante dottrina del caveat emptor (acquirente attento) che impone prudenti controlli. I beneficiari in possesso effettivo di un brevetto possono comunque godere di diritti nei confronti di un acquirente o creditore ipotecario ai sensi del Land Registration Act del 2002. Gli amministratori fiduciari sono vincolati dai termini del trust, garantendo che gli interessi dei beneficiari siano salvaguardati (Trust of Land and Appointment of Trustees Act 1996).

Trust nel diritto inglese e trust fondiari e legge sulla nomina dei fiduciari del 1996

I trust svolgono un ruolo significativo nel diritto inglese, in particolare nel contesto della proprietà immobiliare. Forniscono un quadro giuridico per separare la proprietà legale di un bene, come la terra, dalla proprietà effettiva. Questa separazione consente la gestione e il controllo della proprietà da parte del proprietario legale (fiduciario) a beneficio di un'altra parte (beneficiario). Il Trusts of Land and Appointment of Trustees Act del 1996 (TLATA) ha un impatto sostanziale sulla proprietà immobiliare, poiché regola il modo in cui operano i trust fondiari. TLATA ha sostituito il precedente sistema di insediamenti rigidi e ha convertito tutti gli insediamenti esistenti in trust fondiari. La legge ha inoltre introdotto nuove disposizioni per la nomina e la revoca dei fiduciari, oltre a chiarire i poteri e i doveri dei fiduciari in relazione alla terra. Inoltre, TLATA sottolinea l'importanza di considerare gli interessi dei beneficiari quando si prendono decisioni sulla proprietà del trust. Nel complesso, il ruolo dei trust nella legge inglese e l’impatto del TLATA sulla proprietà immobiliare evidenziano la complessa interazione tra interessi legali e benefici nei terreni, garantendo che i diritti di proprietà siano protetti e gestiti in modo efficace a beneficio di tutte le parti coinvolte.

Dottrina dell'acquirente in buona fede e avvertimento nelle transazioni di proprietà

La dottrina dell’acquirente in buona fede e il caveat emptor svolgono un ruolo cruciale nelle transazioni di proprietà, garantendo la protezione sia degli acquirenti che dei venditori. La dottrina dell'acquirente in buona fede tutela gli interessi di un acquirente che acquisisce la proprietà in buona fede senza preavviso effettivo o costruttivo di eventuali pretese legali esistenti o difetti nel titolo. Questa dottrina incoraggia un'indagine diligente e la due diligence da parte dell'acquirente, poiché offre protezione solo a coloro che hanno adottato misure ragionevoli per verificare il titolo e la proprietà della proprietà (Pealver, 2017).

D'altro canto, il Caveat Emptor, o “acquirente attento”, attribuisce all'acquirente la responsabilità di esaminare attentamente la proprietà e il suo titolo prima di completare la transazione. Questo principio sottolinea l'importanza di condurre un'indagine completa, comprese ispezioni fisiche, rapporti dei geometri e controlli dei trasportatori, per identificare eventuali problemi o difetti (Dixon, 2014). In sostanza, entrambe le dottrine lavorano in tandem per promuovere la trasparenza, l’equità e la due diligence nelle transazioni di proprietà, tutelando in definitiva gli interessi di tutte le parti coinvolte.

Registrazione fondiaria e proprietà di proprietà

La registrazione catastale svolge un ruolo cruciale nella gestione e nella tutela dei patrimoni di proprietà. Fornisce un registro trasparente e accessibile della proprietà fondiaria, garantendo che i diritti e gli interessi dei proprietari siano chiaramente documentati e protetti. Nelle giurisdizioni di common law, come Inghilterra e Galles, il Land Registration Act 2002 ha avuto un impatto significativo sul modo in cui vengono gestite le proprietà di proprietà, in particolare in relazione all'usucapione e alla dottrina dell'acquirente in buona fede. La legge ha reso più difficile per gli individui acquisire proprietà di proprietà attraverso l'occupazione abusiva, poiché richiede un concorso formale e una notifica scritta al precedente proprietario legale. Inoltre, la legge ha rafforzato la tutela degli acquirenti in buona fede, che ora possono fare affidamento sul titolo registrato come prova di proprietà, a condizione che abbiano effettuato la due diligence e i controlli necessari. Ciò ha portato a una maggiore certezza e sicurezza nelle transazioni di proprietà, nonché a una riduzione delle controversie e dei contenziosi relativi alla proprietà fondiaria. Nel complesso, la registrazione fondiaria ha notevolmente migliorato l’amministrazione e la governance delle proprietà immobiliari, promuovendo la trasparenza, l’efficienza e l’equità nel mercato immobiliare.

Sfide e riforme nel diritto immobiliare di proprietà

Le sfide nella legge che regola le proprietà immobiliari derivano principalmente dalla complessità e dalla diversità dei diritti di proprietà storici, che possono creare confusione e controversie tra le parti interessate. Una di queste sfide è l’esistenza di canoni di affitto e di accordi positivi, che possono imporre oneri finanziari ai proprietari di immobili e portare ad abusi di “proprietà in proprietà”. Inoltre, la dottrina dell'usucapione, che consente agli individui di acquisire diritti di proprietà attraverso l'occupazione a lungo termine, è stata criticata per il suo potenziale di incoraggiare le controversie sull'occupazione abusiva e sui confini.

Le potenziali riforme nella legge sulla proprietà immobiliare potrebbero includere la semplificazione dei diritti e degli obblighi di proprietà, nonché la modernizzazione del quadro giuridico per affrontare meglio le questioni contemporanee. Ad esempio, il Law of Property Act del 1925 mirava a consolidare e semplificare il diritto sulla proprietà in Inghilterra e Galles, ma potrebbero essere necessarie ulteriori riforme per affrontare le sfide attuali. Inoltre, il Land Registration Act 2002 ha cercato di migliorare la trasparenza e l'efficienza della registrazione dei terreni, ma potrebbero essere implementate misure aggiuntive per migliorare l'efficacia del sistema. In definitiva, una revisione globale e una riforma della legge sulla proprietà immobiliare potrebbero aiutare ad affrontare queste sfide e promuovere un mercato immobiliare più equo ed efficiente.