Introduzione al programma di modifica della casa a prezzi accessibili

Come componente chiave del programma Making Home Affordable (MHA), HAMP mirava a fornire sollievo ai proprietari di case in difficoltà modificando i termini del mutuo, rendendo così i loro pagamenti mensili più convenienti. Il programma è stato istituito nell’ambito del Troubled Asset Relief Program (TARP) e ha lavorato in collaborazione con il programma Hardest Hit Fund (HHF), che ha fornito assistenza mirata ai proprietari di case negli stati più colpiti dalla crisi economica. Sebbene l’HAMP sia ufficialmente scaduto nel dicembre 2016, il suo impatto sui proprietari di case e sul mercato immobiliare rimane notevole, poiché ha aiutato numerose famiglie a evitare il pignoramento e a stabilizzare la loro situazione finanziaria (Consiglio dei governatori del sistema della Federal Reserve, 2017; Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 2016 ).

Contesto: crisi dei mutui subprime e bolla immobiliare

La crisi dei mutui subprime e la bolla immobiliare sono stati eventi interconnessi che hanno avuto un impatto significativo sull’economia globale alla fine degli anni 2000. La bolla immobiliare è stata caratterizzata da un rapido aumento dei prezzi delle case, alimentato da bassi tassi di interesse, facile accesso al credito e investimenti speculativi nel mercato immobiliare. Ciò ha portato a un’impennata dei prestiti subprime, in cui gli istituti finanziari hanno concesso mutui a mutuatari con una storia creditizia negativa o con una capacità limitata di rimborsare i prestiti. Quando i prezzi delle case hanno raggiunto il picco a metà del 2006 e hanno iniziato a diminuire, molti proprietari di case si sono trovati nell'impossibilità di rifinanziare i loro mutui a tasso variabile, portando a un forte aumento delle insolvenze sui mutui e dei pignoramenti. La crisi è stata ulteriormente esacerbata dall’uso diffuso di titoli garantiti da ipoteca (MBS) e di obbligazioni di debito collateralizzate (CDO), che erano legati a questi prestiti ad alto rischio e hanno perso valore significativo con il collasso del mercato immobiliare. Le conseguenti turbolenze finanziarie hanno contribuito a una recessione globale, con gravi conseguenze per i proprietari di case, le istituzioni finanziarie e l’economia in generale (Mian & Sufi, 2014; Reinhart & Rogoff, 2009).

Rendere la casa conveniente

Il programma Making Home Affordable (MHA), lanciato nel 2009 come parte del Troubled Asset Relief Program (TARP), è stato progettato per affrontare la crisi dei mutui subprime e la bolla immobiliare negli Stati Uniti. La componente principale dell'MHA è l'Home Affordable Modification Program (HAMP), che mira ad aiutare i proprietari di case a modificare i termini del mutuo per renderli più convenienti. Altri programmi nell'ambito della MHA includono la Principal Reduction Alternative (PRA), che si rivolge ai proprietari di case con un rapporto prestito/valore superiore al 115%; l'Home Affordable Unemployment Program (UP), che offre una tolleranza temporanea ai proprietari di case disoccupati; il Second Lien Modification Program (2MP), che prevede un meccanismo per la modifica dei secondi privilegi; e l'Home Affordable Foreclosure Alternatives Program (HAFA), che assiste i proprietari di case nella transizione verso situazioni di vita più convenienti attraverso vendite allo scoperto o atti sostitutivi del pignoramento. Il programma MHA opera in tandem con il programma Hardest Hit Fund (HHF), che fornisce aiuti mirati ai proprietari di case negli stati più colpiti dalla crisi economica (Making Home Affordable, 2009; Troubled Asset Relief Program, 2008).

Alternativa alla riduzione del capitale

La Principal Reduction Alternative (PRA) è una componente chiave del programma Making Home Affordable (MHA), progettato per assistere i proprietari di case con un rapporto prestito/valore (LTV) superiore al 115%. Il PRA mira a fornire sollievo ai proprietari di case che stanno lottando con un patrimonio netto negativo riducendo il saldo capitale dovuto sui loro mutui ipotecari. Ciò, a sua volta, riduce le rate mensili del mutuo e aiuta i proprietari di case a evitare il pignoramento. I gestori di mutui ipotecari che partecipano al programma Home Affordable Modification (HAMP) sono tenuti a valutare i prestiti idonei per il PRA, che comporta la valutazione del valore attuale netto (VAN) del prestito con e senza riduzione del capitale. Se il risultato del VAN è positivo, il gestore deve offrire al proprietario della casa una modifica PRA. È importante notare che non tutti i proprietari di casa potranno beneficiare del PRA, poiché l'ammissibilità è determinata da criteri specifici, tra cui la situazione finanziaria del proprietario della casa e le caratteristiche del mutuo ipotecario (Making Home Affordable, 2009; Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 2012).

Programma di disoccupazione a prezzi accessibili per la casa

L’Home Affordable Unemployment Program (UP) è una componente vitale del programma Making Home Affordable (MHA), introdotto dal Tesoro degli Stati Uniti nel 2009 come risposta alla crisi dei mutui subprime. L'obiettivo principale dell'UP è fornire un sollievo temporaneo ai proprietari di case disoccupati offrendo un periodo di tolleranza durante il quale le loro rate del mutuo vengono ridotte o sospese. Questa assistenza mira ad aiutare i proprietari di case a evitare il pignoramento e a mantenere le loro case mentre cercano nuove opportunità di lavoro. L'UP lavora in collaborazione con altre iniziative MHA, come l'Home Affordable Modification Program (HAMP), il Principal Reduction Alternative (PRA) e il Second Lien Modification Program (2MP), per fornire un supporto completo ai proprietari di case in difficoltà all'indomani di la crisi immobiliare (Making Home Affordable, 2009; Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 2012).

Secondo programma di modifica dei vincoli

Il Second Lien Modification Program (2MP) è una componente cruciale del programma Making Home Affordable (MHA), progettato per fornire sollievo ai proprietari di case alle prese con i pagamenti del mutuo. Fondata nel 2009, 2MP si rivolge specificamente ai proprietari di case con un secondo vincolo sulla loro proprietà, come un prestito azionario o una seconda ipoteca. Il programma mira a modificare o estinguere i secondi privilegi, riducendo così l'onere del debito complessivo sui proprietari di case e aumentando la probabilità di successo delle modifiche del prestito nell'ambito del Programma di modifica a prezzi accessibili per la casa (HAMP). Offrendo ai gestori un meccanismo per modificare i secondi privilegi, 2MP integra gli sforzi di HAMP per fornire soluzioni di mutuo sostenibili per i proprietari di case in difficoltà finanziarie. Il programma ha svolto un ruolo significativo nella stabilizzazione del mercato immobiliare e nella prevenzione dei pignoramenti, avvantaggiando in definitiva sia i proprietari di case che l’economia in generale (Making Home Affordable, 2009; Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 2016).

Programma di alternative di pignoramento a prezzi accessibili per la casa

Il programma Home Affordable Foreclosure Alternatives (HAFA), istituito nell'ambito dell'iniziativa Making Home Affordable (MHA), mira a fornire ai proprietari di case una valida strategia di uscita dalle loro case evitando il pignoramento. Ciò si ottiene attraverso vendite allo scoperto o atti sostitutivi di transazioni di pignoramento, che consentono ai proprietari di case di passare a situazioni di vita più convenienti. HAFA offre incentivi finanziari sia ai proprietari di case che ai gestori di mutui per incoraggiare la partecipazione al programma. Fin dalla sua istituzione nel 2009, HAFA ha aiutato numerosi proprietari di case a evitare le conseguenze negative del pignoramento, come il danno al punteggio di credito e l'incapacità di garantire un futuro alloggio. Il programma ha inoltre contribuito a stabilizzare il mercato immobiliare riducendo il numero di proprietà pignorate e mantenendo i valori immobiliari nei quartieri colpiti (Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 2016).

Il ruolo di HAMP nel programma di soccorso per i beni in difficoltà

L'Home Affordable Modification Program (HAMP) svolge un ruolo cruciale nel Troubled Asset Relief Program (TARP) fornendo assistenza finanziaria ai proprietari di case che rischiano il pignoramento a causa della crisi dei mutui subprime. Lanciato nel 2009 come parte del programma Making Home Affordable (MHA), HAMP mira ad aiutare i proprietari di case idonei a modificare i loro mutui ipotecari, rendendoli più convenienti e sostenibili a lungo termine. Ciò si ottiene riducendo i pagamenti mensili, estendendo i termini del prestito e abbassando i tassi di interesse, tra le altre misure. L’HAMP opera in collaborazione con il programma Hardest Hit Fund (HHF), che offre aiuti mirati ai proprietari di case negli stati più colpiti dalla crisi economica. Mentre l’HAMP e gli altri programmi MHA sarebbero dovuti scadere nel 2016, il programma HHF è stato esteso fino al 2020, garantendo un sostegno continuo ai proprietari di case in difficoltà e contribuendo alla stabilizzazione del mercato immobiliare (Making Home Affordable, 2016; Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 2016).

Fondo più colpito

Il programma Hardest Hit Fund (HHF) è stato istituito nel 2010 come risposta alla crisi immobiliare, fornendo aiuti mirati ai proprietari di case negli stati più colpiti dalla crisi economica. Il programma è progettato per integrare l'Home Affordable Modification Program (HAMP) e altre iniziative Making Home Affordable (MHA), lavorando in tandem per prevenire pignoramenti e stabilizzare il mercato immobiliare. Mentre l'HAMP si concentra sulla modifica dei termini dei mutui per i proprietari di case idonei per rendere i pagamenti mensili più convenienti, l'HHF offre una gamma di programmi di assistenza specifici per stato, come l'assistenza per il pagamento del mutuo, la riduzione del capitale e l'assistenza alla transizione. Sia HAMP che HHF fanno parte del più ampio Troubled Asset Relief Program (TARP) ai sensi dell'Emergency Economic Stabilization Act del 2008, volto ad affrontare la crisi dei mutui subprime e le sue conseguenze sull'economia statunitense (Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 2021; Federal Housing Agenzia delle Finanze, 2021).

Criteri di ammissibilità per l'HAMP

I criteri di ammissibilità per l'Home Affordable Modification Program (HAMP) sono progettati per garantire che i proprietari di case che hanno difficoltà con le rate del mutuo possano ricevere assistenza. Per qualificarsi per l'HAMP, i candidati devono soddisfare diversi requisiti. In primo luogo, la proprietà in questione deve essere la residenza principale del mutuatario e il mutuo deve essere stato concesso entro il 1 gennaio 2009. Inoltre, il saldo del mutuo deve rientrare nei limiti di prestito conformi stabiliti dalla Federal Housing Finance Agency, che variano a seconda del numero di unità presenti nell'immobile e dell'ubicazione dell'immobile. Il mutuatario deve anche dimostrare difficoltà finanziarie, come una riduzione del reddito o un aumento delle spese, che rendono difficile far fronte ai propri obblighi ipotecari attuali. Inoltre, la rata mensile del mutuo del mutuatario, compresi capitale, interessi, tasse, assicurazione e quote associative dei proprietari di casa, deve superare il 31% del reddito mensile lordo. Infine, il mutuatario non deve essere stato condannato per un reato relativo a transazioni ipotecari o immobiliari negli ultimi dieci anni (Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 2016).

Processo di candidatura e scadenze per HAMP

Il processo di richiesta per l'Home Affordable Modification Program (HAMP) prevede che i proprietari di casa contattino il proprio gestore di mutui ipotecari per richiedere una valutazione HAMP. Devono fornire la documentazione finanziaria necessaria, inclusa la prova del reddito, la dichiarazione dei redditi e una dichiarazione giurata in cui si spiega il motivo delle loro difficoltà finanziarie. Il gestore dei mutui quindi esamina la domanda e determina l'idoneità del proprietario della casa al programma. Se approvato, il gestore offre un piano di periodo di prova, in genere della durata di tre mesi, durante il quale il proprietario della casa deve effettuare pagamenti ipotecari tempestivi e ridotti. Una volta completato con successo il periodo di prova, il servicer finalizza la modifica, con conseguente riduzione permanente della rata mensile del mutuo.

Per quanto riguarda le scadenze, la scadenza dell'HAMP era inizialmente fissata al 31 dicembre 2016, con la stessa data l'ultimo giorno per presentare le domande. Tuttavia, il programma Hardest Hit Fund (HHF), che funziona in tandem con HAMP e la maggior parte dei programmi Making Home Affordable (MHA), è stato esteso fino al 2020 (Making Home Affordable, 2016).

Impatto dell'HAMP sui proprietari di case e sul mercato immobiliare

Il programma Home Affordable Modification (HAMP) ha avuto un impatto significativo sui proprietari di case e sul mercato immobiliare sin dal suo inizio nel 2009. Fornendo assistenza finanziaria e modificando i termini dei mutui per i proprietari di case idonei, HAMP ha contribuito a prevenire pignoramenti e stabilizzare il mercato immobiliare. Secondo il Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, a dicembre 2016, oltre 1.7 milioni di proprietari di case hanno ricevuto modifiche permanenti del prestito tramite HAMP, con una riduzione media dei pagamenti mensili di circa il 40% (Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti, 2017). Ciò ha comportato un risparmio totale stimato di 38.5 miliardi di dollari per i proprietari di case (Urban Institute, 2016). Inoltre, l’HAMP ha influenzato indirettamente il mercato immobiliare fissando standard di settore per le modifiche dei prestiti, che sono stati adottati da molti istituti di credito e gestori di servizi privati. Ciò ha portato a ulteriori 2.9 milioni di modifiche di prestiti di proprietà al di fuori dell’HAMP, contribuendo ulteriormente alla stabilizzazione del mercato immobiliare (Hope Now, 2016).