Definizione e panoramica

La nota ipotecaria delinea l'importo del debito, il tasso di interesse e ritiene il mutuatario personalmente responsabile del rimborso. Negli Stati Uniti, i titoli ipotecari svolgono un ruolo significativo nel mercato finanziario, con il debito correlato ai mutui che rappresentava il 23% del mercato obbligazionario al 31 dicembre 2006[^8^]. In Australia, i titoli ipotecari sono considerati titoli di debito garantiti, con i primi titoli ipotecari frazionati, noti come "MNotes", introdotti nell'ottobre 2019[^3^]. I titoli ipotecari determinano il tipo di mutuo, come prestiti a tasso fisso, a tasso variabile o con soli interessi, e possono essere negoziati sul mercato secondario come parte di titoli garantiti da ipoteca. Gli investitori in titoli ipotecari includono aziende o individui con il capitale necessario per acquistare tali titoli, fornendo contanti in cambio della ricezione di pagamenti mensili da parte del mutuatario[^6^].

Nota ipotecaria negli Stati Uniti

I titoli ipotecari svolgono un ruolo cruciale nei mercati immobiliari e finanziari degli Stati Uniti. Come cambiali garantite da uno specifico mutuo ipotecario, fungono da accordo scritto tra il mutuatario e il prestatore, che delinea i termini di rimborso, compreso l'importo del capitale, il tasso di interesse e la durata del prestito. Le note ipotecarie non solo determinano il tipo di mutuo, come prestiti a tasso fisso, tasso variabile o solo interessi, ma forniscono anche prova legale dell'obbligazione di debito, che può essere cruciale nelle procedure di pignoramento.

Oltre alla loro funzione primaria nel processo di concessione di mutui ipotecari, le cartelle ipotecarie contribuiscono anche al mercato finanziario più ampio come strumenti di investimento. Possono essere negoziati sul mercato secondario, sia come titoli interi che come parte di titoli garantiti da ipoteca, offrendo agli investitori un flusso di reddito nel tempo. Dato che il debito legato ai mutui ipotecari rappresenta una parte significativa del mercato obbligazionario statunitense, il ruolo dei titoli ipotecari negli Stati Uniti si estende oltre i singoli mutuatari e finanziatori, incidendo sulla stabilità complessiva e sulla crescita dell’economia. [1] [8]

Nota ipotecaria in Australia

In Australia, i titoli ipotecari svolgono un ruolo significativo nel mercato finanziario come titoli di debito garantiti, noti anche come obbligazioni di credito garantite. Tali titoli vengono emessi in relazione ad un'intera determinata operazione creditizia o a parti di essa e sono assistiti da ipoteche iscritte su garanzie immobiliari. Ciò offre vantaggi distinti alle parti garantite, come l'indefettibilità, che non si estende ai mutui non registrati. Nell’ottobre 2019 sono state introdotte le note ipotecarie frazionate, denominate “MNotes”, che consentono un’opportunità di investimento più diversificata. I titoli ipotecari possono essere emessi solo da schemi di investimento gestiti registrati e/o titolari di una licenza australiana per i servizi finanziari, garantendo la conformità agli standard normativi. Il rendimento dei titoli ipotecari riflette vari fattori, tra cui i termini offerti, la liquidità, la qualità del credito, il ranking e il tipo di garanzia immobiliare. Nel complesso, i titoli ipotecari in Australia rappresentano uno strumento essenziale per gli investitori che cercano opportunità di investimento garantite e regolamentate nel mercato immobiliare (Wikipedia, nd; Australian Securities Exchange, 2019).

Tipi di mutui determinati dalle note ipotecarie

Le cambiali ipotecarie svolgono un ruolo cruciale nel determinare il tipo di mutuo applicabile ad uno specifico prestito. In primo luogo, il tasso di interesse e la struttura dei pagamenti delineati nella nota ipotecaria determinano il tipo di mutuo. Ad esempio, un mutuo a tasso fisso (FRM) è caratterizzato da un tasso di interesse fisso e pagamenti costanti per tutta la durata del prestito. Un mutuo con pagamento graduale (GPM) prevede un tasso di interesse fisso ma un adeguamento dei pagamenti. Al contrario, un mutuo a tasso variabile (ARM) ha un tasso di interesse variabile e importi di pagamento variabili. Inoltre, un mutuo con pagamento anticipato è identificato da un piano di ammortamento che si estende oltre la data di scadenza, mentre un prestito a soli interessi richiede solo il pagamento degli interessi, lasciando la quota capitale dovuta alla scadenza. Infine, un mutuo che prevede un ammortamento negativo ha una frequenza di aggiustamento dei pagamenti inferiore alla frequenza di aggiustamento del tasso di interesse (Investopedia, nd; Wikipedia, nd).

Titoli ipotecari come investimenti

I titoli ipotecari funzionano come investimenti offrendo agli investitori un flusso di pagamenti in un periodo specificato, simile alle obbligazioni. Queste note sono negoziate sul mercato secondario nel loro complesso o come parte di titoli garantiti da ipoteca (MBS). Il valore delle cartelle ipotecarie è influenzato da fattori quali la liquidità, la qualità del credito, il ranking e il tipo di garanzia immobiliare. Gli investitori in titoli ipotecari, che includono società o individui con il capitale per acquistarli, ricevono pagamenti mensili dai mutuatari, generando così un ritorno sul loro investimento. Tuttavia, investire in titoli ipotecari comporta anche rischi, come il rischio di credito (la possibilità di insolvenza del mutuatario) e il rischio di rimborso anticipato (la possibilità che i mutuatari possano rimborsare anticipatamente il debito). Per mitigare questi rischi, garanti come Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae offrono garanzie su titoli garantiti da ipoteca contro il rischio di insolvenza del proprietario della casa, riducendo così il rischio di credito associato alle note ipotecarie[^6^][^8^].

Negoziazione e prezzo di titoli ipotecari

I titoli ipotecari vengono negoziati e prezzati nel mercato secondario, dove gli investitori acquistano e vendono questi strumenti finanziari. Il prezzo dei titoli ipotecari è influenzato da vari fattori, tra cui i tassi di interesse, la qualità del credito, la liquidità e il tipo di garanzia immobiliare. Quando vengono scambiati, i prezzi delle note ipotecarie sono quotati in percentuale, ad esempio 95 per il 95% del valore nominale della nota (Wikipedia, nd).

Il mercato secondario dei titoli ipotecari è essenziale per mantenere la liquidità e fornire una piattaforma per la scoperta dei prezzi. Gli investitori, come investitori istituzionali, hedge fund e privati, partecipano a questo mercato, cercando di diversificare i propri portafogli e generare rendimenti. I titoli ipotecari possono essere negoziati individualmente o come parte di titoli garantiti da ipoteca (MBS), che raggruppano insieme più titoli ipotecari, distribuendo così il rischio tra i vari mutuatari (Investopedia, 2020).

In conclusione, la negoziazione e il prezzo dei titoli ipotecari sul mercato sono influenzati da molteplici fattori e coinvolgono diversi partecipanti. Il mercato secondario svolge un ruolo cruciale nel fornire liquidità e nella scoperta dei prezzi per questi strumenti finanziari.

Importanza dei titoli ipotecari nel mercato finanziario

I titoli ipotecari svolgono un ruolo cruciale nel mercato finanziario, poiché rappresentano una parte significativa del mercato del debito globale. Negli Stati Uniti, il debito legato ai mutui ammonta a 6.5 ​​trilioni di dollari, pari al 23% del mercato obbligazionario al 31 dicembre 2006 [8]. Allo stesso modo, nel Regno Unito, il debito legato ai mutui supera i 1 miliardi [7]. Queste cifre evidenziano l’impatto sostanziale dei titoli ipotecari sul mercato finanziario complessivo.

L’importanza dei titoli ipotecari va oltre il loro mero volume, poiché contribuiscono anche alla liquidità del mercato e offrono opportunità di investimento a vari partecipanti al mercato. I titoli ipotecari possono essere negoziati sul mercato secondario, sia come interi prestiti che come parte di titoli garantiti da ipoteca, offrendo agli investitori un flusso di reddito per un periodo specificato. Inoltre, il coinvolgimento di garanti come Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae nella garanzia di titoli garantiti da ipoteca contro il rischio di default dei proprietari di casa aiuta a ridurre il rischio di credito associato ai titoli ipotecari, rendendoli più attraenti per gli investitori [8].

In sintesi, i titoli ipotecari sono essenziali nel mercato finanziario per via del loro contributo significativo al mercato del debito globale, del loro ruolo nel fornire opportunità di investimento e del loro impatto sulla liquidità del mercato.

Rischi associati ai titoli ipotecari

Investire in titoli ipotecari comporta diversi rischi, simili a quelli associati alle obbligazioni. Uno dei rischi principali è il rischio di credito, che si riferisce alla possibilità che il mutuatario non adempia ai propri obblighi di prestito, con conseguenti potenziali perdite per l’investitore. Inoltre, il rischio di rimborso anticipato si verifica quando i mutuatari hanno la possibilità di rimborsare anticipatamente il proprio debito, il che può influire sul rendimento atteso dell’investimento per il detentore del titolo.

Anche i titoli ipotecari sono soggetti al rischio di tasso di interesse, poiché le fluttuazioni dei tassi di interesse di mercato possono influire sul valore di questi investimenti. Quando i tassi di interesse aumentano, il valore dei titoli ipotecari esistenti con tassi fissi più bassi può diminuire, comportando perdite di capitale per gli investitori. Inoltre, dovrebbe essere considerato il rischio di liquidità associato ai titoli ipotecari, poiché il mercato secondario per questi investimenti potrebbe non essere sempre attivo o facilmente accessibile, rendendo difficile per gli investitori vendere i propri titoli quando necessario.

Per mitigare questi rischi, alcuni investitori si affidano a garanti come Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae, che forniscono garanzie per titoli garantiti da ipoteca contro il rischio di insolvenza del proprietario della casa, riducendo così il rischio di credito associato ai titoli ipotecari (Fannie Mae, 2021; Freddie Mac, 2021; Ginnie Mae, 2021).

Garanti e riduzione del rischio

Garanti come Fannie Mae, Freddie Mac e Ginnie Mae svolgono un ruolo cruciale nel ridurre i rischi associati alle note ipotecarie fornendo un livello di sicurezza agli investitori. Queste imprese sponsorizzate dal governo (GSE) acquistano mutui ipotecari dagli istituti di credito, li impacchettano in titoli garantiti da ipoteca (MBS) e garantiscono il tempestivo pagamento del capitale e degli interessi agli investitori, anche in caso di inadempienza del mutuatario. In tal modo, trasferiscono di fatto il rischio di credito dai singoli finanziatori a se stessi, mitigando così le potenziali perdite per gli investitori nel mercato dei mutui (Mian & Sufi, 2014).

Inoltre, il coinvolgimento di questi GSE nel mercato dei mutui aiuta a standardizzare le linee guida di sottoscrizione e a promuovere la liquidità, che a sua volta favorisce un sistema di finanziamento immobiliare più stabile ed efficiente (Frame & White, 2005). Di conseguenza, gli investitori possono avere maggiore fiducia nella qualità creditizia dei titoli ipotecari, sapendo che sono sostenuti dalla forza finanziaria e dal sostegno del governo di questi garanti. Questo meccanismo di riduzione del rischio, in definitiva, avvantaggia sia i mutuatari che gli investitori facilitando l’accesso a crediti ipotecari a prezzi accessibili e promuovendo un mercato finanziario più resiliente.

Acquirenti e investitori di titoli ipotecari

Gli acquirenti e gli investitori di titoli ipotecari comprendono un gruppo eterogeneo di entità, tra cui investitori istituzionali, società di private equity, hedge fund e investitori individuali. Questi acquirenti possiedono il capitale necessario per acquistare titoli ipotecari, che sono cambiali garantite da beni immobili. Acquistando queste note, gli investitori ottengono il diritto di ricevere i pagamenti mensili precedentemente pagati al titolare della nota originale. Questa strategia di investimento offre un flusso costante di reddito e un potenziale di apprezzamento del capitale, a seconda dell'andamento del mercato immobiliare sottostante e dell'affidabilità creditizia dei mutuatari. Il valore dei titoli ipotecari può variare da un minimo di $ 10,000 a decine di milioni di dollari, soddisfacendo un'ampia gamma di appetiti di investimento e tolleranza al rischio. È importante notare che i titoli ipotecari possono essere emessi solo da schemi di investimento gestiti registrati e/o titolari di una licenza australiana per i servizi finanziari, garantendo il rispetto dei requisiti normativi e delle misure di protezione degli investitori (ASIC, 2021).

Note di mutuo privato

Le cambiali ipotecarie private sono un tipo di cambiali garantite da un mutuo ipotecario, generalmente emesse da individui o entità private piuttosto che da istituti finanziari tradizionali. Queste note funzionano come un accordo giuridicamente vincolante tra il mutuatario e il prestatore, che delinea i termini del prestito, compreso l'importo del capitale, il tasso di interesse e il programma di rimborso. Nel mercato degli investimenti, i titoli ipotecari privati ​​possono rappresentare un’opzione interessante per gli investitori che cercano opportunità di investimento alternative con rendimenti potenzialmente più elevati rispetto alle obbligazioni o alle azioni tradizionali.

Gli investitori possono acquistare titoli ipotecari privati ​​direttamente dal prestatore originale o attraverso i mercati secondari, dove questi titoli sono spesso negoziati come parte di titoli garantiti da ipoteca. Il valore e il rendimento di un titolo ipotecario privato sono influenzati da vari fattori, come l'affidabilità creditizia del mutuatario, i termini del prestito e il valore della proprietà sottostante. Come qualsiasi investimento, i titoli ipotecari privati ​​comportano rischi intrinseci, tra cui il rischio di credito, il rischio di pagamento anticipato e la potenziale fluttuazione dei valori immobiliari. Tuttavia, gli investitori possono mitigare questi rischi attraverso un’accurata due diligence e diversificando il proprio portafoglio di investimenti con un mix di diverse classi di attività (Investopedia, nd; Mortgage Note Buyers, nd).

Fattori che influenzano il valore e il rendimento dei titoli ipotecari

Vari fattori influenzano il valore e il rendimento dei titoli ipotecari, incidendo sia sul mutuatario che sull’investitore. In primo luogo, la qualità creditizia del mutuatario gioca un ruolo significativo, poiché un punteggio di credito più elevato indica un rischio di default inferiore, portando a un valore più elevato e a un rendimento inferiore per la nota ipotecaria. In secondo luogo, il tipo di garanzia immobiliare, ad esempio residenziale o commerciale, può influenzare il valore e il rendimento della nota ipotecaria a causa delle differenze nelle condizioni di mercato e nei profili di rischio.

Inoltre, i termini della nota ipotecaria, inclusi i tassi di interesse, i programmi di pagamento e le date di scadenza, possono influenzarne il valore e il rendimento. Ad esempio, un mutuo ipotecario con tasso di interesse fisso può essere più attraente per gli investitori che cercano rendimenti stabili, mentre un mutuo a tasso variabile può offrire rendimenti potenziali più elevati ma comportare rischi maggiori. Inoltre, le condizioni di mercato, come la crescita economica, l’inflazione e l’andamento dei tassi di interesse, possono influenzare la domanda complessiva di titoli ipotecari e il loro prezzo nel mercato secondario.

Infine, la liquidità dei titoli ipotecari è un altro fattore cruciale, poiché i titoli ipotecari più liquidi sono generalmente considerati più preziosi e possono richiedere rendimenti inferiori a causa della loro facilità di negoziazione e dei minori costi di transazione (Harvard Business Review, nd; Investopedia, nd).