Definizione e contesto storico

Questo sigillo significava una promessa solenne di intraprendere o astenersi da un'azione specifica, e la legge comune avrebbe fatto rispettare un patto anche in assenza di considerazione a causa della sua insolita solennità (1). Negli Stati Uniti, nel diritto contrattuale si presuppone un patto implicito di buona fede. I patti possono essere classificati in patti affermativi o positivi, che richiedono al patto di compiere un'azione, e patti negativi, che richiedono al patto di astenersi da un'azione (2). Nell'ambito del diritto immobiliare, i patti reali sono condizioni legate alla proprietà o all'uso della terra e possono imporre obblighi o restrizioni all'uso della terra indipendentemente dal proprietario (3). Nel corso del tempo, l’applicazione delle convenzioni si è evoluta, con controversie sorte sull’applicazione selettiva e considerazioni sui diritti umani nella riforma delle locazioni (4).

Tipi di accordi restrittivi

I patti restrittivi possono essere classificati in vari tipi in base al loro scopo e alla loro applicazione nel diritto immobiliare. I veri patti, noti anche come patti, condizioni e restrizioni (CCR), sono legati alla proprietà o all’uso della terra e possono imporre dazi o restrizioni sull’uso della terra. Questi possono essere ulteriormente suddivisi in patti affermativi, che richiedono un’azione specifica, e patti negativi, che vietano determinate azioni. I patti possono anche “gestire la terra” come patto pertinente, nel senso che si applicano a eventuali futuri proprietari terrieri, o essere patti personali, noti come patto in lordo, che si applicano solo a un particolare individuo. Oltre ai patti veri e propri, anche le clausole di non concorrenza nel diritto contrattuale sono considerate patti restrittivi. È essenziale che i proprietari di immobili e i potenziali acquirenti siano a conoscenza di eventuali clausole restrittive associate a una proprietà, poiché possono avere un impatto significativo sull’uso e sul godimento del terreno (Wikipedia, nd).

Patti reali nel diritto immobiliare

I veri patti nel diritto della proprietà si riferiscono ad accordi o promesse giuridicamente vincolanti che impongono determinate condizioni o restrizioni sull'uso della terra. Questi patti possono essere affermativi, imponendo al proprietario terriero di compiere un'azione specifica, o negativi, vietando al proprietario terriero di impegnarsi in determinate attività sulla proprietà. Una caratteristica fondamentale dei patti reali è che spesso “funzionano con la terra”, il che significa che gli obblighi e le restrizioni si applicano a tutti i futuri proprietari della proprietà, indipendentemente dai cambiamenti di proprietà. Ciò è in contrasto con i patti personali, che si applicano solo alle parti originarie coinvolte nell’accordo. I patti reali sono generalmente inclusi negli atti immobiliari e devono essere divulgati ai potenziali acquirenti. Possono anche essere registrati in registri pubblici o mostrati nei sistemi di titoli Torrens nei paesi del Commonwealth (Restatement (Third) of Property; titolo Torrens). L’attuazione dei patti reali può diventare negligente nel tempo, soprattutto quando il promesso originario non è più coinvolto nella proprietà della terra (Symposium, 1986).

Alleanze, condizioni e restrizioni

I Patti, le Condizioni e le Restrizioni (CCR) sono componenti essenziali del diritto sulla proprietà, interessati principalmente alla regolamentazione dell'uso e dello sviluppo del territorio. I CCR comprendono una varietà di accordi, tra cui patti reali, che sono condizioni legate alla proprietà o all’uso della terra, e restrizioni sugli atti, che impongono limitazioni su come la terra può essere utilizzata. Questi accordi possono essere negativi, limitando determinate azioni, o affermativi, richiedendo l’adozione di azioni specifiche. I CCR possono “gestire con la terra”, nel senso che i futuri proprietari terrieri devono aderire ai termini o applicarli esclusivamente a un particolare individuo (noto come patto lordo o di natura puramente personale) (Pealver & Krier, 2010). La divulgazione e la registrazione dei CCR sono cruciali, poiché informano i potenziali acquirenti di eventuali restrizioni e possono essere mostrati nell'atto o registrati nel caso dei paesi del Commonwealth (Harpum, Megarry e Wade, 2006). L’applicazione dei CCR può diventare permissiva nel tempo, portando a controversie e problemi di applicazione selettiva (francese, 2011).

Patti affermativi e negativi

I patti affermativi e negativi sono componenti essenziali del diritto di proprietà, in particolare nel contesto dei patti reali. I patti affermativi, noti anche come patti positivi in ​​Inghilterra e Galles, richiedono che il patto esegua un'azione specifica, come il mantenimento di un vialetto condiviso o il pagamento delle quote associative dei proprietari di casa. D’altro canto, i covenant negativi impongono restrizioni sull’uso del terreno, vietando determinate attività o sviluppi, come la costruzione di un edificio al di sopra di una certa altezza o l’utilizzo della proprietà per scopi commerciali (Restatement (Third) of Property, 2000).

Questi patti possono “gestire con la terra” come patto pertinente, vincolando i futuri proprietari ai termini, oppure applicarsi esclusivamente a una particolare persona come patto in termini lordi (legge inglese, 1986). Mentre secondo la legge inglese i patti affermativi normalmente non hanno validità fondiaria, gli Stati Uniti esaminano tali patti più da vicino e, con eccezioni, hanno permesso loro di applicarsi alla terra (Symposium, 1986). L’applicazione di queste convenzioni può diventare negligente nel tempo, soprattutto quando il debitore originario non è più coinvolto nella proprietà del terreno (Homeowner Associations, 2011).

Correre con la terra: patto pertinente

Un patto pertinente è un tipo di patto reale nel diritto di proprietà che impone determinati obblighi o restrizioni sull'uso della terra. Si distingue dal patto personale, noto anche come patto in lordo, che si applica solo a un individuo specifico e non vincola i futuri proprietari dell'immobile. Il concetto di “correre con la terra” si riferisce all’idea che un patto pertinente è legato alla terra stessa, piuttosto che a una persona particolare. Di conseguenza, quando il terreno viene trasferito a un nuovo proprietario, il patto pertinente continua ad applicarsi, garantendo che gli obblighi o le restrizioni rimangano in vigore per i proprietari successivi. Questa natura duratura del patto è essenziale per mantenere lo scopo previsto del patto, come preservare il carattere di un quartiere o proteggere l’ambiente, indipendentemente dai cambiamenti di proprietà nel tempo (Restatement (Third) of Property, 1986; English Law Commission , 2011).

Alleanze Personali: Patto in Lordo

I patti personali sono un tipo di patto restrittivo nel diritto di proprietà che si applica specificamente a un particolare individuo, piuttosto che essere legato alla terra stessa. Questi patti impongono obblighi o restrizioni all’individuo, indipendentemente dalla proprietà o dall’uso della terra. Al contrario, i patti che riguardano il terreno, come i patti reali o i patti pertinenti, vincolano i successivi proprietari del terreno e sono opponibili nei loro confronti.

Il concetto di patto in termini lordi è strettamente correlato ai patti personali, poiché è anche un patto che si applica a una persona specifica piuttosto che alla terra. Tuttavia, un patto lordo è tipicamente associato a un interesse su un terreno, come una servitù, che garantisce al titolare determinati diritti di utilizzare la proprietà di un altro. Mentre i patti personali e quelli in generale si concentrano entrambi sull'individuo, la distinzione fondamentale risiede nella natura dell'obbligo o della restrizione imposta: i patti personali riguardano principalmente le azioni dell'individuo, mentre i patti in generale riguardano i diritti dell'individuo all'uso o all'accesso alla terra. di proprietà di un altro soggetto (Dukeminier, J., & Krier, JE (2017). Property. Wolters Kluwer Law & Business.).

Divulgazione e registrazione degli accordi restrittivi

L’importanza di rendere pubblici e registrare i vincoli restrittivi nelle transazioni immobiliari risiede nel garantire la trasparenza e tutelare gli interessi di tutte le parti coinvolte. La divulgazione di clausole restrittive consente ai potenziali acquirenti di prendere decisioni informate sulla proprietà, non appena vengono a conoscenza di eventuali limitazioni o obblighi legati al terreno. Ciò aiuta a prevenire potenziali controversie e incomprensioni in futuro, poiché gli acquirenti sono pienamente consapevoli delle condizioni che devono rispettare al momento dell’acquisizione della proprietà (Peel e Treitel, 2011).

La registrazione di clausole restrittive, d’altro canto, serve come documentazione formale di tali condizioni, rendendole facilmente accessibili e applicabili. In molte giurisdizioni, come i paesi del Commonwealth, i patti sono registrati nel sistema dei titoli Torrens, garantendo che siano vincolanti per i futuri proprietari del terreno (Bradbrook et al., 2007). Questo processo di registrazione delle convenzioni contribuisce anche alla stabilità e alla prevedibilità del diritto sulla proprietà, poiché stabilisce un sistema chiaro e organizzato per monitorare e far rispettare le restrizioni sull’uso del territorio. Nel complesso, la divulgazione e la registrazione delle convenzioni restrittive svolgono un ruolo cruciale nel mantenere la trasparenza, proteggere i diritti di proprietà e sostenere l’integrità della legge sulla proprietà.

Problemi di applicazione e lassismo

Problemi di applicazione e lassismo nelle convenzioni restrittive nel diritto di proprietà sorgono a causa di vari fattori. Nel corso del tempo, poiché il promessore originario del patto non è più coinvolto nella proprietà della terra, l’applicazione può diventare lassista, portando a potenziali controversie tra i proprietari della proprietà e altre parti interessate (Symposium, 1986). Inoltre, l'applicazione selettiva delle convenzioni da parte delle associazioni dei proprietari di case è stata oggetto di controversia, poiché potrebbe comportare un trattamento ingiusto di alcuni proprietari di immobili (Wikipedia, nd).

Un’altra sfida nell’applicazione dei patti restrittivi è la complessità della vera legge sui patti, che è stata definita un “pantano indicibile” da un tribunale (Wikipedia, nd). Questa complessità può rendere difficile per i proprietari di immobili comprendere i propri diritti e obblighi, portando a violazioni e controversie involontarie. Inoltre, le considerazioni sui diritti umani, in particolare nei casi che coinvolgono la riforma delle locazioni e la confisca delle case private, possono complicare l’applicazione di convenzioni restrittive (Wikipedia, nd). Nel complesso, queste questioni evidenziano la necessità di un approccio più snello e trasparente all’applicazione delle convenzioni restrittive nel diritto sulla proprietà.

Ruolo delle associazioni di proprietari di case

Le associazioni dei proprietari di case (HOA) svolgono un ruolo cruciale nell'applicazione di convenzioni restrittive, poiché sono responsabili di garantire che i proprietari di immobili all'interno della loro giurisdizione rispettino le norme e i regolamenti concordati. Queste associazioni vengono generalmente istituite per mantenere l'integrità estetica e funzionale di una comunità e hanno l'autorità di far rispettare convenzioni, condizioni e restrizioni (CCR) che regolano l'uso e il mantenimento delle proprietà all'interno dei loro confini. Gli HOA possono imporre multe, avviare azioni legali o adottare altre misure per garantire il rispetto di convenzioni restrittive. Tuttavia, sono sorte controversie sull'applicazione selettiva, in base alla quale alcuni proprietari di immobili potrebbero essere sottoposti a controlli più severi rispetto ad altri, portando a potenziali discriminazioni e trattamenti ingiusti. Di conseguenza, è essenziale che le HOA esercitino i propri poteri di applicazione con giudizio e trasparenza, garantendo che tutti i proprietari siano trattati in modo equo e coerente in conformità con i CCR stabiliti (Symposium, 1986; Wikipedia, nd).

Controversie e applicazione selettiva

L'applicazione selettiva di patti restrittivi nel diritto sulla proprietà è stata oggetto di controversia e dibattito. Uno dei problemi principali sorge quando le associazioni dei proprietari di case (HOA) applicano le convenzioni in modo incoerente, portando ad accuse di discriminazione o favoritismo. Ciò può provocare controversie legali e una rottura della fiducia all’interno della comunità (Restatement (Third) of Property, 2000). Inoltre, con il passare del tempo e con il venir meno del proprietario originale del patto nella proprietà della terra, l’applicazione può diventare lassista, portando a confusione e potenziali conflitti tra i proprietari della proprietà (Symposium, 1986). Inoltre, la complessità del diritto reale dei patti, descritto come un “pantano indicibile” da un tribunale (Dukeminier & Krier, 1993), può esacerbare questi problemi rendendo difficile per i proprietari di immobili comprendere e rispettare i patti. Infine, l’intersezione di accordi restrittivi con considerazioni sui diritti umani, in particolare nei casi che coinvolgono la riforma delle locazioni e la confisca di case private, aggiunge un ulteriore livello di complessità e controversia all’applicazione di questi accordi (Leasehold Reform, 2018).

Riforma dei beni di locazione e considerazioni sui diritti umani

Il rapporto tra la riforma delle locazioni e le considerazioni sui diritti umani nel contesto dell’applicazione di convenzioni restrittive nel diritto immobiliare è una questione complessa e in evoluzione. La riforma sui beni di locazione mira ad affrontare lo squilibrio di potere tra proprietari e locatari, in particolare nei casi in cui clausole restrittive possono portare alla decadenza dei contratti di locazione per violazioni non gravi. La confisca di una casa privata può interferire con i diritti umani sociali ed economici, poiché può comportare la perdita della propria residenza e del proprio investimento finanziario. In risposta a queste preoccupazioni, in varie giurisdizioni sono state introdotte misure di riforma sui beni di locazione per proteggere i diritti dei locatari, in particolare nei settori degli affitti fondiari e delle spese di servizio (Leasehold Reform Act, 1967; Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act, 1993). . Queste riforme cercano di trovare un equilibrio tra gli interessi legittimi dei proprietari nel far rispettare le convenzioni restrittive e i diritti umani dei locatari a godere della loro proprietà senza indebite interferenze. Tuttavia, permangono controversie e sfide, poiché l’applicazione selettiva delle convenzioni da parte delle associazioni di proprietari di case e il lassismo nell’applicazione nel tempo possono ancora portare a potenziali violazioni dei diritti umani.