Questo tipo di vendita può essere realizzata solo se tutti i titolari di privilegi accettano di accettare un importo inferiore all'importo dovuto sul debito. Il concetto di vendita allo scoperto si basa su due componenti intrinseche e inseparabili: (1) l'accordo del titolare del privilegio di compensare meno dell'importo dovuto sul debito e (2) una vendita a condizioni di mercato pari o inferiore al valore stimato della proprietà . È importante notare che una vendita allo scoperto è distinta da una liquidazione allo scoperto, che si verifica quando un detentore di privilegio richiede un prezzo di vendita maggiore rispetto al valore stimato ma inferiore all'importo dovuto sul debito. Le vendite allo scoperto sono diventate un'alternativa più comune al pignoramento negli Stati Uniti dopo la recessione immobiliare del 2007 e procedure simili esistono in altri paesi, come la vendita volontaria assistita del Regno Unito (Spotblue.com).

Differenza tra vendita allo scoperto e regolamento allo scoperto

Nel settore immobiliare, una vendita allo scoperto e una liquidazione a breve sono due concetti distinti che comportano la vendita di un immobile per un importo inferiore al debito ipotecario residuo. Una vendita allo scoperto si verifica quando il titolare del privilegio, in genere una società di mutui, accetta di accettare un importo inferiore all'importo dovuto sul debito e consente la vendita della proprietà al valore stimato o inferiore. Ciò è possibile quando il titolare del privilegio ritiene che l'ipoteca probabilmente non verrà mai rimborsata e il valore della proprietà non riacquisterà patrimonio netto per consentire il pieno pagamento dell'ipoteca. D'altra parte, una transazione a breve si riferisce a una situazione in cui il detentore del privilegio richiede un prezzo di vendita superiore al valore stimato ma comunque inferiore all'importo dovuto sul debito. In questo caso, una vendita con un acquirente prudente e a condizioni di mercato non è più un'aspettativa ragionevole o raggiungibile, in quanto né l'acquirente né la banca o la società finanziaria concederanno un mutuo per un valore superiore al valore di stima. Pertanto, la differenza fondamentale tra una vendita allo scoperto e una transazione allo scoperto risiede nell'accordo del titolare del privilegio di accettare un prezzo di vendita pari o inferiore al valore stimato in una vendita allo scoperto, mentre richiede un prezzo più alto in una transazione a breve (Cowan, 2012; Investopedia , 2021).

Ragioni per una vendita allo scoperto

Ci sono diverse ragioni per una vendita allo scoperto nel settore immobiliare, principalmente derivanti dalle difficoltà finanziarie affrontate dal proprietario della casa. Una ragione comune è l’incapacità di tenere il passo con le rate del mutuo, che può derivare dalla perdita del lavoro, dalla riduzione del reddito o dall’aumento delle spese. Inoltre, una diminuzione del valore della proprietà dovuta alle condizioni di mercato o a danni alla proprietà può portare a una situazione in cui il saldo ipotecario in sospeso supera il valore corrente stimato, rendendo difficile per il proprietario della casa vendere la proprietà e rimborsare integralmente il prestito. In tali casi, i titolari di privilegi, inclusi erogatori di mutui ipotecari primari, erogatori di mutui ipotecari di secondo livello e altri creditori, possono accettare una vendita allo scoperto poiché spesso è un'alternativa più favorevole al pignoramento. Questo perché una vendita allo scoperto comporta in genere una perdita minore per i titolari del privilegio e un impatto meno negativo sul credito del proprietario della casa rispetto a un pignoramento (Investopedia, nd; NOLO, nd).

Titolari di privilegi e il loro ruolo nelle vendite allo scoperto

I titolari di vincoli svolgono un ruolo cruciale nel processo di vendita allo scoperto, poiché hanno l'autorità di approvare o rifiutare una proposta di vendita allo scoperto. In una vendita allo scoperto, i proventi netti della vendita della proprietà sono inferiori ai debiti garantiti da vincoli sulla proprietà. I titolari di privilegi, che possono includere erogatori di mutui ipotecari primari, erogatori di mutui ipotecari di secondo livello, fornitori di linee di credito per la casa (HELOC), privilegi di associazioni di proprietari di case, privilegi di meccanica e privilegi fiscali, devono accettare di accettare meno dell'importo dovuto sul debito per un breve periodo vendita per procedere. Questo accordo è essenziale perché consente di vendere la proprietà al valore stimato o al di sotto di esso, che è una componente chiave di una vendita allo scoperto di successo. I titolari di privilegi spesso optano per vendite allo scoperto rispetto a pignoramenti, poiché tendono a comportare una perdita finanziaria minore e una risoluzione più responsabile per il proprietario dell'immobile. Tuttavia, è importante notare che i titolari di privilegi non sono obbligati ad accettare una proposta di vendita allo scoperto e possono invece richiedere un prezzo di vendita più elevato, portando a una transazione allo scoperto anziché a una vendita allo scoperto (Harvard Business Review, 2017).

L'impatto del valore stimato sulle vendite allo scoperto

Il valore stimato di una proprietà gioca un ruolo cruciale nelle vendite allo scoperto, poiché determina l'importo massimo che un acquirente è disposto a pagare e l'importo che un creditore è disposto a finanziare. In una vendita allo scoperto, il titolare del privilegio (ad esempio, una società ipotecaria) deve accettare di accettare un importo inferiore all'importo dovuto sul debito e la vendita deve essere pari o inferiore al valore stimato della proprietà. Un acquirente prudente non pagherà più del valore stimato e una banca o una società finanziaria non concederà un mutuo per un importo superiore al valore stimato, limitando così i proventi della vendita allo scoperto a un rendimento lordo massimo del valore stimato della proprietà. Se il titolare del privilegio richiede un prezzo superiore al valore stimato, non è più considerata una vendita allo scoperto ma piuttosto una transazione allo scoperto, che ha meno probabilità di successo. Pertanto, il valore stimato funge da punto di riferimento critico nel determinare la fattibilità e il successo di un'operazione di vendita allo scoperto (Investopedia, nd; Wiki.Agency, nd).

Alternative alle vendite allo scoperto: pignoramento e vendita volontaria assistita

Le alternative alle vendite allo scoperto includono il pignoramento e la vendita volontaria assistita. Il pignoramento è un processo legale in cui un creditore tenta di recuperare il saldo di un prestito da un mutuatario che ha smesso di effettuare i pagamenti forzando la vendita della proprietà utilizzata come garanzia per il prestito. Questo processo può essere lungo, costoso e dannoso per il credito del mutuatario. D'altro canto, la vendita volontaria assistita è un approccio più cooperativo tra il mutuatario e il creditore, in cui il creditore accetta la vendita dell'immobile a un prezzo ridotto, spesso inferiore al saldo del prestito, per evitare il pignoramento. Questa opzione è più favorevole per entrambe le parti, poiché consente al mutuatario di evitare l’impatto negativo sul credito del pignoramento e al creditore di recuperare una parte dell’importo del prestito senza sostenere i costi associati alla procedura di pignoramento (Governo del Regno Unito, 2017).

Programma alternativo di pignoramento a prezzi accessibili per la casa

L'Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) è stata un'iniziativa del governo statunitense introdotta nel 2009 come parte del Making Home Affordable Program (MHA) per affrontare la recessione immobiliare e assistere i proprietari di case nella gestione dei loro debiti ipotecari. HAFA ha offerto ai proprietari di case la possibilità di uscire dalle loro case attraverso una vendita allo scoperto, sollevandoli da qualsiasi debito ipotecario residuo. Inoltre, il programma ha offerto fino a 10,000 dollari in assistenza per il trasferimento ai proprietari di case o ai loro inquilini. I criteri di ammissibilità per HAFA includevano difficoltà finanziarie, delinquenza o rischio di restare indietro con i pagamenti del mutuo, ottenere il mutuo entro il 1 gennaio 2009 e avere debiti fino a $ 729,750 su una residenza principale o su una proprietà in affitto da una a quattro unità. In particolare, il programma HAFA è scaduto il 31 dicembre 2016 (Making Home Affordable, 2016).

Criteri di ammissibilità per le vendite allo scoperto HAFA

Il programma Home Affordable Foreclosure Alternative (HAFA) è stato progettato per offrire ai proprietari di case l'opportunità di uscire dalle loro case attraverso una vendita allo scoperto pur essendo sollevati dal debito ipotecario rimanente. Per poter beneficiare dell'HAFA, i proprietari di case dovevano soddisfare criteri specifici: dovevano aver avuto difficoltà a pagare il mutuo a causa di difficoltà finanziarie, essere inadempienti o in pericolo di rimanere indietro con il mutuo e aver ottenuto il mutuo entro il 1 gennaio, 2009. Inoltre, la proprietà in questione non deve essere stata condannata e il proprietario della casa deve avere debiti fino a $ 729,750 sulla sua residenza principale o su una proprietà in affitto da una a quattro unità (con limiti di prestito più elevati per proprietà da due a quattro unità) . Dopo aver completato con successo una vendita allo scoperto HAFA, ai proprietari di casa è stata concessa una deroga per carenza, liberandoli da qualsiasi debito ipotecario residuo e ricevendo potenzialmente fino a $ 10,000 in assistenza per il trasferimento (Making Home Affordable Program, 2009).

Il processo di vendita allo scoperto: passaggi e attori chiave

Il processo di vendita allo scoperto prevede diversi passaggi e attori chiave per garantire una transazione di successo. Inizialmente, il proprietario della casa contatta il titolare del privilegio principale per presentare una domanda per una vendita allo scoperto, fornendo la documentazione necessaria come una lettera di disagio, rendiconti finanziari e dichiarazioni dei redditi. Il titolare del vincolo esamina quindi la domanda e decide se approvare la vendita allo scoperto. Se approvato, il proprietario della casa collabora con un agente immobiliare per elencare la proprietà e trovare un potenziale acquirente. L'acquirente presenta un'offerta, che il proprietario della casa presenta al titolare del privilegio per l'approvazione. I titolari di privilegi, compresi i titolari di mutui primari e secondari, i fornitori di linee di credito per la casa (HELOC) e altri creditori, svolgono un ruolo cruciale nel processo in quanto devono accettare di accettare meno dell'importo dovuto sul debito per la vendita allo scoperto a procedere. Una volta che tutti i titolari dei privilegi approvano l'offerta, la transazione procede alla chiusura, dove tutte le parti firmano i documenti necessari per finalizzare la vendita. Durante tutto il processo, la comunicazione e la collaborazione tra il proprietario della casa, l'agente immobiliare, i titolari dei privilegi e l'acquirente sono essenziali per un esito positivo (Wiki.Agency, nd).

Giudizi di carenza nelle vendite allo scoperto

I giudizi di deficit sorgono nell'ambito delle vendite allo scoperto quando il ricavato della vendita di un immobile non è sufficiente a coprire il debito ipotecario in essere. In tali casi, il creditore può chiedere una sentenza di carenza nei confronti del mutuatario per recuperare il saldo residuo. Questa azione legale consente al creditore di perseguire il mutuatario per la differenza tra il prezzo di vendita e il debito ipotecario totale, portando potenzialmente a pignoramenti salariali, prelievi sui conti bancari o privilegi sulla proprietà. Tuttavia, non tutti gli stati consentono giudizi di carenza e alcuni hanno leggi specifiche che ne regolano l'applicazione nelle vendite allo scoperto. Inoltre, alcuni istituti di credito possono accettare di rinunciare al diritto di perseguire un giudizio di carenza come parte del processo di negoziazione della vendita allo scoperto, fornendo al mutuatario la liberazione da qualsiasi debito ipotecario residuo (Harvard Law Review, 2010; Investopedia, 2021).

Implicazioni creditizie e fiscali delle vendite allo scoperto

Le implicazioni creditizie e fiscali delle vendite allo scoperto possono essere significative sia per i proprietari di case che per gli istituti di credito. In termini di credito, una vendita allo scoperto può avere un impatto negativo sul punteggio di credito del proprietario di una casa, poiché viene segnalata come un "debito saldato" sul suo rapporto di credito. Ciò può portare a un punteggio di credito inferiore e potenzialmente ostacolare la loro capacità di garantire prestiti o crediti in futuro. Tuttavia, l’impatto sul credito è generalmente meno grave di quello di un pignoramento, poiché il proprietario della casa ha affrontato in modo proattivo la propria situazione finanziaria optando per una vendita allo scoperto.

Per quanto riguarda le implicazioni fiscali, la differenza tra il saldo del mutuo in sospeso e il prezzo di vendita in una vendita allo scoperto è considerata "debito condonato" dall'Internal Revenue Service (IRS). Questo debito condonato può essere trattato come reddito imponibile, il che potrebbe comportare una maggiore responsabilità fiscale per il proprietario della casa. Tuttavia, ai sensi del Mortgage Forgiveness Debt Relief Act del 2007, i proprietari di case possono avere diritto a sgravi fiscali se la proprietà era la loro residenza principale e il debito ipotecario è stato utilizzato per acquistare, costruire o migliorare la proprietà (IRS, 2021). È essenziale che i proprietari di casa si consultino con un professionista fiscale per comprendere le loro specifiche implicazioni fiscali e le potenziali opzioni di sgravio in uno scenario di vendita allo scoperto.

Vantaggi e svantaggi delle vendite allo scoperto per proprietari di case e istituti di credito

Le vendite allo scoperto offrono numerosi vantaggi ai proprietari di case, tra cui evitare il pignoramento, mitigare l'impatto negativo sui punteggi di credito e potenzialmente ricevere assistenza per il trasferimento attraverso programmi come l'Home Affordable Foreclosure Alternative Program (HAFA) (Making Home Affordable Program, 2009). Inoltre, le vendite allo scoperto possono fornire un senso di controllo e un processo decisionale proattivo in una situazione finanziaria difficile.

Gli istituti di credito beneficiano anche delle vendite allo scoperto in quanto possono recuperare una parte dell'importo del prestito in sospeso senza incorrere nei costi e nei tempi associati alle procedure di pignoramento. Inoltre, le vendite allo scoperto possono portare a una risoluzione più rapida, poiché le proprietà pignorate possono rimanere invendute per periodi prolungati, portando a costi di manutenzione aggiuntivi e al potenziale deprezzamento del valore della proprietà.

Tuttavia, le vendite allo scoperto presentano anche degli svantaggi per entrambe le parti. I proprietari di case potrebbero ancora dover affrontare sentenze di carenza, in cui sono ritenuti responsabili per il saldo residuo del prestito dopo la vendita. Inoltre, il processo di vendita allo scoperto può essere complesso e dispendioso in termini di tempo, richiedendo trattative con più titolari di privilegi e un’ampia documentazione.

Per i finanziatori, le vendite allo scoperto possono produrre rendimenti inferiori rispetto al rimborso completo del prestito. Inoltre, il processo di negoziazione può essere lungo e dispendioso in termini di risorse, mettendo potenzialmente a dura prova la capacità del creditore di gestire altre attività e prestiti in modo efficace.