Definizione e contesto storico

Storicamente, gli atti si sono evoluti dalle carte medievali, con l'atto simbolico della consegna che ha sostituito l'antica cerimonia della livrea del seisin. La frase tradizionale “firmato, sigillato e consegnato” si riferisce alla pratica di utilizzare sigilli, che ora sono stati in gran parte sostituiti da testimoni attestanti nella maggior parte delle giurisdizioni. Gli atti svolgono un ruolo cruciale nel diritto immobiliare, in particolare nel trasferimento della proprietà immobiliare, e possono essere unilaterali o bilaterali. Comprendono varie forme, come trasferimenti, commissioni, licenze, brevetti, diplomi e procure sottoposte a condizioni. Lo sviluppo e l'utilizzo degli atti sono stati modellati dalle differenze giurisdizionali e dalle prospettive internazionali, adattandosi nel tempo all'evoluzione del panorama giuridico (Wikipedia, nd).

Tipi di atti

Esistono diversi tipi di atti utilizzati nel trasferimento di beni immobili, ciascuno dei quali offre diversi livelli di protezione e garanzie al concedente. I tipi più comuni includono l'atto di garanzia generale, l'atto di garanzia speciale e l'atto di rinuncia. Un atto di garanzia generale fornisce il massimo livello di protezione, poiché il concedente garantisce un titolo chiaro contro qualsiasi pretesa, comprese quelle che potrebbero essere sorte prima della proprietà del concedente. Al contrario, un atto di garanzia speciale garantisce solo contro i reclami avvenuti durante la proprietà del concedente, offrendo una protezione limitata al concedente. Gli atti di rinuncia, d'altra parte, non offrono garanzie o garanzie e trasferiscono semplicemente l'interesse del concedente nella proprietà, se presente, al concessionario. Altri tipi di atti includono l'atto di fiducia, che coinvolge un fiduciario terzo che detiene la proprietà come garanzia per un prestito, e l'atto di trasporto, che trasferisce la proprietà senza alcuna garanzia. Inoltre, ci sono Deed Pol e Indenture, che sono rispettivamente atti unilaterali e bilaterali e possono includere alleanze e condizioni allegate all'accettazione dell'atto (Harvard Law Review, 2010; Cornell Law School, nd).

Requisiti legali per un atto valido

I requisiti legali per un atto valido variano da una giurisdizione all’altra, ma per garantirne l’applicabilità devono essere soddisfatti diversi elementi comuni. In primo luogo, l’atto deve dichiarare esplicitamente che si tratta di un atto, tipicamente utilizzando frasi come “Questo atto…” o “eseguito come un atto” (Peel & Treitel, 2011). In secondo luogo, l'atto deve trasferire un diritto, interesse o proprietà dal concedente (la persona che trasferisce la proprietà) al concedente (la persona che riceve la proprietà). Entrambe le parti devono possedere la capacità giuridica per impegnarsi nella transazione (Law Commission, 2009). In terzo luogo, l'atto deve essere eseguito dal concedente in presenza di un numero prescritto di testimoni, detti testimoni strumentali (Peel & Treitel, 2011). In alcune giurisdizioni, sull’atto deve essere apposto un sigillo, sebbene in molte aree questo requisito sia diventato obsoleto. Infine, l'atto deve essere consegnato e, in alcuni casi, accettato dall'assegnatario (Law Commission, 2009). Il mancato rispetto di tali requisiti può rendere l’atto invalido e inapplicabile.

Esecuzione e consegna degli atti

Il processo di esecuzione e consegna degli atti prevede diversi passaggi cruciali per garantirne la validità e l’esecutività. In primo luogo, l’atto deve indicare chiaramente che si tratta di un atto, in genere utilizzando frasi come “Questo atto…” o “eseguito come un atto”. L'atto deve inoltre indicare che trasferisce al concessionario uno specifico diritto, interesse o proprietà. Sia il concedente che il cessionario devono possedere la capacità giuridica rispettivamente di concedere e ricevere gli interessi trasferiti.

Per l'esecuzione dell'atto è necessaria la firma del concedente alla presenza di un prescritto numero di testimoni, detti testimoni strumentali. In alcune giurisdizioni è necessaria anche l'apposizione di un sigillo, sebbene questa pratica sia diventata obsoleta nella maggior parte delle aree. La consegna dell'atto è un altro passaggio essenziale, in cui il concedente trasferisce fisicamente o simbolicamente l'atto al concedente. In alcune giurisdizioni, affinché l'atto sia considerato valido, è necessario che anche l'assegnatario accetti l'atto. Eventuali condizioni legate all'accettazione dell'atto sono denominate covenants (Harvard Law Review, 1897; Law Teacher, nd).

Atto di trasporto

L'atto di trasferimento è uno strumento giuridico che trasferisce la proprietà di un bene immobile da un soggetto (il concedente) ad un altro (il concedente). Questo documento svolge un ruolo cruciale nel processo di acquisto e vendita di beni immobili, poiché garantisce il corretto trasferimento della proprietà e fornisce varie garanzie a tutela delle parti coinvolte. Esistono diversi tipi di atti di trasporto, come atti di garanzia generale, atti di garanzia speciale e atti di rinuncia, ciascuno dei quali offre diversi livelli di protezione e garanzie riguardo al titolo della proprietà. L'esecuzione e la consegna di un atto di trasporto devono rispettare specifici requisiti legali, inclusa la presenza di testimoni e, in alcune giurisdizioni, l'uso di un sigillo. Una volta completato, l'atto viene generalmente registrato e registrato per fornire avviso pubblico del cambiamento di proprietà e per stabilire una chiara catena di proprietà per transazioni future (Harvard Law Review, 2010; Merrill & Smith, 2007).

Atti di Garanzia: Generali e Speciali

Nell'ambito del diritto immobiliare la distinzione tra atti di garanzia generale e atti di garanzia speciale risiede nell'entità delle garanzie del concedente riguardo al titolo. Un atto di garanzia generale fornisce al concessionario la più ampia protezione, poiché il concedente garantisce il titolo contro tutte le pretese, comprese quelle che potrebbero essere sorte prima della proprietà del concedente. Ciò significa che il concedente è legalmente responsabile della difesa del titolo contro eventuali pretese o difetti, indipendentemente da quando si sono verificati (Friedman, 2019).

D'altro canto, un atto di garanzia speciale offre una garanzia più limitata, poiché il concedente garantisce il titolo solo contro le pretese sorte durante il periodo di proprietà. In questo caso, il concedente non è responsabile per eventuali difetti del titolo o pretese che potrebbero esistere prima dell'acquisizione della proprietà (Hinkel, 2017). Di conseguenza, il beneficiario si assume un livello di rischio più elevato con uno speciale atto di garanzia, in quanto potrebbe essere responsabile della risoluzione di eventuali problemi di proprietà preesistenti.

Atto di sondaggio e contratto

Un atto elettorale e un contratto sono due tipi distinti di atti, ciascuno dei quali serve uno scopo specifico nel campo del diritto di proprietà. Un atto elettorale è un documento legale stipulato da un unico partito, spesso utilizzato per semplici sovvenzioni e nomine. È caratterizzato dal bordo uniforme e arrotondato, a significare la natura unilaterale dell'accordo. Al contrario, un contratto è un atto eseguito da due o più parti, con gli obblighi di ciascuna parte delineati in parti separate. Storicamente queste parti erano separate da una linea curva o dentellata, detta chirografo, che simboleggiava il mutuo accordo tra le parti coinvolte. Sebbene sia il deed poll che l'indenture siano strumenti giuridici utilizzati per trasmettere diritti, interessi o proprietà, la differenza fondamentale sta nel numero di parti coinvolte e nella natura dell'accordo unilaterale per il deed poll e bilaterale per l'indenture (Black's Law Dictionary, 10a ed. ., 2014).

Patti e condizioni

I patti e le condizioni sono componenti essenziali nell'ambito degli atti, poiché delineano gli obblighi e i vincoli connessi al trasferimento della proprietà dell'immobile. I patti sono promesse giuridicamente vincolanti fatte dal concedente (la parte che trasferisce la proprietà) al concedente (la parte che riceve la proprietà) riguardo ad aspetti specifici della proprietà, come il suo utilizzo, manutenzione o sviluppo. Queste promesse possono essere affermative, richiedendo al beneficiario di compiere determinate azioni, o negative, vietando al beneficiario di impegnarsi in attività specifiche sulla proprietà (Friedman, 2019).

Le condizioni, invece, sono prescrizioni che devono essere soddisfatte affinché l'atto rimanga valido ed esecutivo. Se una condizione viene violata, il concedente può avere il diritto di reclamare la proprietà o di ricorrere a rimedi legali. Le condizioni possono essere classificate come precedenti, che devono essere soddisfatte prima che avvenga il trasferimento di proprietà, o successive, che devono essere soddisfatte dopo che il trasferimento è avvenuto (Harpum, Megarry e Wade, 2011). In sintesi, i patti e le condizioni svolgono un ruolo cruciale nel definire i diritti e le responsabilità delle parti coinvolte nelle transazioni immobiliari, garantendo che il trasferimento della proprietà rispetti i termini concordati e i requisiti legali.

Registrazione e registrazione degli atti

Il processo di registrazione e registrazione dell'atto prevede il deposito ufficiale di un atto presso l'ufficio governativo competente, in genere l'ufficio del catasto o del registro locale, per fornire avviso pubblico del trasferimento della proprietà immobiliare. Questo processo è fondamentale per stabilire una chiara catena di proprietà e proteggere i diritti del nuovo proprietario. Al momento della stipula e della consegna dell'atto, l'assegnatario (nuovo proprietario) è responsabile della registrazione del documento. Potrebbero essere applicate commissioni di registrazione e l'atto deve soddisfare requisiti di formattazione specifici, come dimensione del carattere, dimensione della carta e margini, per essere accettato per la registrazione. Una volta trascritto, l'atto entra a far parte degli atti pubblici, a cui possono accedere gli interessati per verificarne la titolarità e individuare eventuali gravami o vincoli gravanti sull'immobile. In alcune giurisdizioni, la mancata registrazione di un atto può comportare la perdita di priorità rispetto a successive rivendicazioni o trasferimenti, rendendo il processo di registrazione e registrazione essenziale per la salvaguardia dei diritti di proprietà (Law Commission, 2011; Merrill & Smith, 2007).

Trasferimento della proprietà immobiliare

Il processo di trasferimento della proprietà immobiliare prevede diversi passaggi chiave, a cominciare dalla stipula di un atto. Un atto è un documento legale che trasferisce un interesse, un diritto o una proprietà da una parte (il concedente) a un'altra (il concedente). Esistono vari tipi di atti, come atti di garanzia e atti di rinuncia, che differiscono nell'entità delle garanzie di proprietà fornite dal concedente. Una volta redatto l'atto, esso deve essere firmato dal concedente alla presenza di un prescritto numero di testimoni e, in alcune giurisdizioni, apposto con un sigillo. L'atto dovrà poi essere consegnato e accettato dal concessionario, allegando all'accettazione eventuali condizioni denominate covenants. Successivamente alla stipula e alla consegna dell'atto è indispensabile trascrivere e trascrivere l'atto presso l'apposito ufficio del catasto o del registro per dare pubblica notizia del trasferimento e tutelare i diritti del concessionario. Il processo può variare leggermente a seconda delle differenze giurisdizionali e delle prospettive internazionali, ma questi passaggi fondamentali rimangono coerenti nella maggior parte dei sistemi di diritto comune (Wikipedia, nd; Investopedia, 2020).

Atti in relazione ad altri concetti di diritto immobiliare

Gli atti svolgono un ruolo cruciale nel diritto sulla proprietà, poiché sono strumenti legali che trasferiscono, affermano o confermano un interesse, un diritto o una proprietà. Sono strettamente correlati ad altri concetti di diritto immobiliare come il trasferimento, che è il processo di trasferimento del titolo legale di proprietà immobiliare da una persona a un'altra. Gli atti interagiscono anche con il concetto di patrimonio fondiario, in quanto possono essere utilizzati per creare o trasferire vari tipi di beni, come quelli a pagamento, quelli a vita o quelli su beni di terzi.

Agli atti, inoltre, si collega il principio dell'estoppel by atto, che impedisce a una parte di negare la verità di un fatto dichiarato in un atto da lei compiuto. Questo principio garantisce l'affidabilità e la credibilità degli atti nelle transazioni immobiliari. Inoltre, gli atti sono soggetti agli obblighi di trascrizione e registrazione, che servono a dare notizia a terzi della proprietà e degli interessi della proprietà. In un contesto internazionale, gli atti possono essere soggetti a differenze giurisdizionali, poiché le leggi sulla proprietà e i requisiti degli atti possono variare a seconda dei paesi e dei sistemi legali (Wikipedia, nd).

Nel complesso, gli atti sono parte integrante del diritto immobiliare, poiché facilitano il trasferimento della proprietà immobiliare e interagiscono con vari altri concetti del diritto immobiliare per garantire il corretto funzionamento delle transazioni immobiliari e la protezione dei diritti di proprietà.

Differenze giurisdizionali e prospettive internazionali

Le differenze giurisdizionali e le prospettive internazionali sugli atti nel diritto di proprietà sono significative, poiché i sistemi giuridici e le tradizioni variano da paese a paese. Nelle giurisdizioni di common law, come Stati Uniti, Regno Unito e Australia, gli atti sono strumenti legali che trasmettono, affermano o confermano un interesse, un diritto o una proprietà. Sono generalmente associati al trasferimento del titolo di proprietà immobiliare e richiedono formalità specifiche per la validità, come la firma, l'attestato e la consegna (Harvard Law Review, 2017).

Al contrario, le giurisdizioni di diritto civile, come quelle dell’Europa continentale e dell’America Latina, si affidano a sistemi notarili per i trasferimenti di proprietà. In questi sistemi, un notaio, che è un professionista legale, redige e autentica il documento di trasferimento della proprietà, garantendo che le parti soddisfino tutti i requisiti legali (Banca Mondiale, 2017). Questo sistema notarile fornisce un livello più elevato di certezza giuridica e di protezione per le transazioni immobiliari rispetto al sistema degli atti di diritto comune.

Inoltre, alcuni paesi hanno adottato sistemi ibridi che combinano elementi delle tradizioni sia di common law che di civil law. Ad esempio, il sistema di diritto immobiliare del Sud Africa incorpora sia processi notarili che di registrazione degli atti (South African Law Commission, 2001). Queste differenze giurisdizionali evidenziano l’importanza di comprendere i requisiti legali e le procedure specifici per le transazioni immobiliari in ciascun paese, nonché le potenziali sfide e complessità che possono sorgere nelle transazioni transfrontaliere.