Definizione e tipologie di cooperative di abitazione

Esistono due tipi principali di cooperative edilizie: cooperative di capitale sociale e cooperative di capitale non sociale. Nelle cooperative di capitale i soci possiedono una quota della persona giuridica e hanno diritto di voto in proporzione al numero di azioni possedute. Le cooperative senza capitale, d'altro canto, concedono ai soci paganti il ​​diritto di occupare una camera da letto e condividere le risorse comuni di una casa di proprietà dell'organizzazione cooperativa, come si è visto in alcune cooperative studentesche negli Stati Uniti. Entrambi i tipi di cooperative mirano a fornire opzioni abitative accessibili e sostenibili per i propri membri, promuovendo al contempo un senso di comunità e responsabilità condivisa (ICA Housing, nd; Cooperatives Wiki, nd).

Status giuridico e struttura

Le cooperative di edilizia abitativa hanno uno status giuridico unico, in genere operano come una società o un modello di cooperativa senza capitale sociale. In quanto entità giuridica, le cooperative edilizie possono stipulare contratti con altre società o assumere persone per fornire servizi, come la manutenzione o la gestione. I soci di una cooperativa edilizia non possiedono direttamente beni immobili; possiedono invece una quota della persona giuridica proprietaria della proprietà. Questa distinta forma di proprietà è regolata da una legislazione separata nella maggior parte delle giurisdizioni, simile alle leggi che governano le società, per garantire il corretto funzionamento e la protezione dei diritti e degli obblighi degli azionisti.

La struttura delle cooperative edilizie prevede l'appartenenza, in cui ciascun residente o nucleo familiare è membro dell'associazione cooperativa. I soci hanno diritti di occupazione su un'unità specifica all'interno della cooperativa, come indicato nel loro contratto di occupazione o contratto di locazione di proprietà. La governance è generalmente gestita da un consiglio di amministrazione, eletto dai membri, che è responsabile delle decisioni aziendali, dei requisiti finanziari e della sostenibilità complessiva della cooperativa. Il consiglio può istituire comitati permanenti per gestire vari aspetti degli affari della cooperativa, come la finanza, l'adesione e il mantenimento (Alleanza Cooperativa Internazionale, nd; Cooperatives Wiki, nd).

Proprietà e appartenenza

La proprietà e l'appartenenza alle cooperative di abitazione sono concetti distinti che definiscono il rapporto tra i residenti e l'organizzazione cooperativa. In una cooperativa edilizia, i residenti non possiedono singole unità o immobili; possiedono invece azioni della persona giuridica (di solito una società) che possiede la proprietà. Questa quota garantisce loro il diritto di occupare una specifica unità abitativa, soggetta a un contratto di occupazione o locazione di proprietà, che delinea le regole e i regolamenti della cooperativa.

L'appartenenza a una cooperativa edilizia è concessa a ciascun residente o nucleo familiare residente, fornendo loro diritti di occupazione e voce nel processo decisionale della cooperativa. I membri normalmente hanno un voto ciascuno, indipendentemente dal numero di azioni possedute, secondo i Principi Rochdale. Partecipano all'elezione di un consiglio di amministrazione, che è responsabile delle decisioni aziendali, dei requisiti finanziari e della sostenibilità generale della cooperativa. Essendo sia azionisti che soci, i residenti delle cooperative edilizie hanno un interesse acquisito nel successo della cooperativa e sono attivamente coinvolti nella sua governance e gestione, promuovendo un senso di comunità e responsabilità condivisa tra i suoi membri.

Gestione e governance

La struttura di gestione e governance delle cooperative edilizie si basa principalmente su principi democratici, in cui ciascun residente o nucleo familiare residente è membro dell'associazione cooperativa. I membri in genere eleggono un consiglio di amministrazione tra gli azionisti durante un'assemblea generale, come l'assemblea generale annuale. Il consiglio di amministrazione è responsabile delle decisioni aziendali, compresi i requisiti finanziari e la sostenibilità della cooperativa. Possono istituire comitati permanenti tra gli azionisti, che di solito offrono volontariamente il loro tempo, per gestire gli affari commerciali della cooperativa o formulare raccomandazioni su questioni quali la finanza, l'adesione e la manutenzione delle unità abitative. Nelle cooperative più piccole tutti i soci possono far parte del consiglio. Il consiglio di solito elegge i propri funzionari, come un presidente, un vicepresidente e così via, che sono volontari o ricevono un onorario per il loro servizio. Questo approccio democratico garantisce che gli interessi di tutti i membri siano rappresentati e promuove un senso di comunità e responsabilità condivisa all'interno della cooperativa (ICA Housing, nd; Cooperatives Wiki, nd).

Aspetti finanziari e finanziamenti

Gli aspetti finanziari delle cooperative edilizie ruotano principalmente attorno alla riscossione degli affitti o delle commissioni da parte dei membri, che vengono utilizzati per coprire le spese operative, la manutenzione e le rate dei mutui. In quanto entità di fatto senza scopo di lucro, le cooperative edilizie mirano a bilanciare entrate e spese senza generare un surplus significativo, garantendo che gli affitti dei membri siano fissati a un livello ragionevole (ICA Housing, nd).

Le opzioni di finanziamento per le cooperative edilizie includono l’ottenimento di mutui ipotecari da istituti finanziari, sovvenzioni pubbliche e sussidi. In alcuni casi, le cooperative possono anche possedere beni che generano entrate, come attività controllate, per compensare i costi abitativi e ridurre gli affitti per i soci (ICA Housing, nd). È fondamentale che le cooperative edilizie garantiscano fonti di finanziamento affidabili e mantengano la stabilità finanziaria per garantire la sostenibilità a lungo termine della cooperativa e il benessere dei suoi membri.

Ruoli e responsabilità degli azionisti

Gli azionisti di una cooperativa edilizia svolgono un ruolo cruciale nel suo funzionamento e successo complessivi. Sono membri dell'associazione cooperativa e hanno diritti di occupazione su una suite specifica all'interno della cooperativa edilizia, come indicato nel contratto di occupazione o nel contratto di locazione di proprietà. Gli azionisti sono responsabili dell'elezione del consiglio di amministrazione tra di loro, generalmente durante un'assemblea generale annuale. Questo consiglio è responsabile delle decisioni aziendali, compresi i requisiti finanziari e la sostenibilità della cooperativa.

Inoltre, gli azionisti possono volontariamente far parte dei comitati permanenti istituiti dal consiglio, che gestiscono vari aspetti degli affari della cooperativa, come la finanza, l'adesione e il mantenimento. Partecipando attivamente al processo decisionale e apportando le proprie competenze e competenze, gli azionisti contribuiscono a garantire il funzionamento efficiente e la redditività a lungo termine della cooperativa. Inoltre, ci si aspetta che rispettino le norme e i regolamenti della cooperativa, come stipulato nel contratto di occupazione, e paghino la loro quota delle spese della cooperativa, solitamente sotto forma di affitto o spese di manutenzione.

Vantaggi e sfide delle cooperative edilizie

Le cooperative edilizie offrono numerosi vantaggi, tra cui accessibilità economica, coinvolgimento della comunità e controllo democratico. Essendo tipicamente enti senza scopo di lucro, le cooperative edilizie spesso forniscono opzioni abitative più convenienti rispetto ai tradizionali modelli di affitto o di proprietà (ICA Housing, nd). Inoltre, i membri partecipano attivamente ai processi gestionali e decisionali, promuovendo un senso di comunità e di responsabilità condivisa (Cooperatives Wiki, nd). Tuttavia, le cooperative edilizie devono affrontare anche sfide, come disponibilità limitata, strutture giuridiche complesse e potenziali conflitti tra i membri. Lo status giuridico e i regolamenti che governano le cooperative possono essere complessi, il che può scoraggiare potenziali membri o investitori (Cooperatives Wiki, nd). Inoltre, i disaccordi tra i membri riguardo alla gestione, alle finanze o ad altre questioni possono portare a conflitti che possono avere un impatto sulla stabilità e sul successo complessivi della cooperativa (Cooperatives Wiki, nd).

Cooperative di abitazione in diversi paesi

Le cooperative abitative mostrano caratteristiche diverse nei diversi paesi, riflettendo le variazioni nei quadri giuridici, nei contesti culturali e nelle esigenze abitative. In Canada, le cooperative edilizie sono principalmente organizzazioni senza scopo di lucro, che forniscono opzioni abitative a prezzi accessibili alle famiglie a reddito basso e moderato (CHF Canada, 2021). Al contrario, la Finlandia ha un settore dell’edilizia cooperativa ben consolidato, con circa il 15% della popolazione che vive in alloggi cooperativi, spesso caratterizzati da costruzioni di alta qualità e da un forte coinvolgimento dei residenti (Co-operative Housing International, 2015). In India, le cooperative edilizie sono più diffuse nelle aree urbane, si rivolgono alle famiglie della classe media e medio-alta, con un focus sulla promozione dell’auto-aiuto e del mutuo aiuto tra i membri (Mathur, 2012). I paesi nordici, in particolare Svezia e Norvegia, hanno una lunga tradizione di edilizia cooperativa, con una percentuale significativa della popolazione che risiede in cooperative che enfatizzano la governance democratica e la sostenibilità ambientale (Co-operative Housing International, 2015). Negli Stati Uniti, le cooperative edilizie sono più comuni nelle grandi città come New York, dove forniscono un’alternativa alla proprietà condominiale, con i residenti che detengono azioni della società cooperativa anziché possedere singole unità (National Association of Housing Cooperatives, 2021).

Cooperative abitative studentesche

Le cooperative abitative studentesche sono una forma unica di sistemazione abitativa, progettata principalmente per soddisfare le esigenze di alloggio degli studenti universitari. Queste cooperative funzionano come organizzazioni senza scopo di lucro, di proprietà dei membri, in cui gli studenti possiedono e gestiscono collettivamente le loro proprietà residenziali. L’obiettivo primario di tali cooperative è fornire alloggi a prezzi accessibili e di qualità ai propri membri, promuovendo al contempo un senso di comunità e responsabilità condivisa.

In una cooperativa di alloggi per studenti, ciascun membro detiene una quota della persona giuridica proprietaria dell'immobile, garantendogli il diritto di occupare una specifica unità o camera da letto all'interno della cooperativa. I membri sono generalmente tenuti a pagare una quota mensile, che copre spese quali mutui, tasse sulla proprietà, manutenzione e utenze. L'amministrazione e la gestione di queste cooperative sono affidate agli stessi soci, che eleggono al loro interno un consiglio di amministrazione. Questo consiglio è responsabile delle decisioni chiave relative alle finanze, ai soci e al mantenimento della proprietà della cooperativa. Mettendo in comune le risorse e condividendo le responsabilità, le cooperative di alloggio studentesco offrono un’alternativa alle opzioni abitative tradizionali, spesso con conseguente riduzione dei costi della vita e un ambiente di vita più favorevole per gli studenti.

Confronto con altri modelli abitativi

Le cooperative di abitazione differiscono dagli altri modelli abitativi in ​​diversi modi. In primo luogo, si basano su una struttura di proprietà collettiva, in cui i membri possiedono quote della cooperativa anziché singole unità, come avviene nei condomini o nelle case unifamiliari (Curl, 2010). Ciò favorisce un senso di comunità e di responsabilità condivisa tra i membri, poiché gestiscono e mantengono collettivamente la proprietà (ICA, 2015). In secondo luogo, le cooperative edilizie spesso danno priorità alla convenienza e all’accessibilità, rendendole un’opzione attraente per le famiglie a basso reddito e i gruppi emarginati (Novy, 2012). Al contrario, i modelli abitativi tradizionali possono dare priorità al profitto e al valore di mercato, portando potenzialmente alla gentrificazione e allo sfollamento delle popolazioni vulnerabili (Lees et al., 2008).

Tuttavia, le cooperative edilizie devono affrontare anche sfide, come la disponibilità limitata di finanziamenti e quadri giuridici complessi (Sazama, 2000). Inoltre, il processo decisionale democratico nelle cooperative può richiedere molto tempo e può portare a conflitti tra i membri (Birchall, 2012). Nonostante queste sfide, le cooperative edilizie offrono un’alternativa unica e praticabile ai modelli abitativi convenzionali, promuovendo l’impegno, l’accessibilità economica e la sostenibilità della comunità.

Sviluppo e formazione di cooperative di abitazione

Lo sviluppo e la formazione di cooperative di abitazione comportano una serie di passaggi, a partire dall'identificazione di un gruppo di individui che condividono un interesse comune per la vita cooperativa. Questo gruppo costituisce quindi un'entità legale, in genere una società, per possedere e gestire il patrimonio immobiliare. L'entità giuridica è responsabile dell'acquisizione della proprietà, tramite acquisto o costruzione, e della garanzia dei finanziamenti necessari, che possono includere mutui ipotecari, sovvenzioni pubbliche o contributi dei membri.

Una volta acquisita la proprietà, vengono redatti lo statuto e i contratti di locazione della cooperativa, che delineano i diritti e le responsabilità dei soci, nonché la struttura di governance. I membri eleggono un consiglio di amministrazione, che è responsabile della supervisione delle operazioni della cooperativa, compresa la gestione finanziaria, il mantenimento e le decisioni sull'adesione. Il consiglio può anche istituire comitati per gestire aspetti specifici degli affari della cooperativa, come la finanza, l'adesione e il mantenimento.

Durante tutto il processo di sviluppo, le cooperative edilizie spesso collaborano con organizzazioni esterne, come agenzie di sviluppo cooperativo, consulenti legali e istituzioni finanziarie, per garantire il rispetto delle leggi e dei regolamenti pertinenti, nonché per garantire i finanziamenti e le competenze necessarie. La formazione di una cooperativa edilizia è un processo complesso che richiede un'attenta pianificazione, collaborazione e impegno da parte dei suoi membri per garantirne il successo e la sostenibilità a lungo termine.

Casi di studio e storie di successo

Le cooperative edilizie hanno dimostrato di avere successo in vari paesi, offrendo opzioni di vita accessibili e sostenibili ai loro membri. Un esempio degno di nota è il Champlain Housing Trust (CHT) nel Vermont, negli Stati Uniti, che conta oltre 600 case cooperative e ha aiutato più di 3,000 famiglie a garantire alloggi a prezzi accessibili sin dalla sua nascita nel 1984 (Champlain Housing Trust, nd). In Svezia, l’HSB Living Lab, un progetto di edilizia cooperativa, si concentra sulla vita sostenibile e sulle tecnologie intelligenti, offrendo preziosi spunti sul futuro dell’edilizia cooperativa (HSB Living Lab, nd).

Un'altra storia di successo è quella della cooperativa Kalkbreite di Zurigo, Svizzera, che ha trasformato un ex sito industriale in una cooperativa edilizia mista ed ecologica con 97 unità abitative e vari spazi commerciali (Kalkbreite, nd). In Canada, la Windmill Line Co-operative Homes con sede a Toronto fornisce alloggi a prezzi accessibili da oltre 40 anni, con una forte attenzione all’impegno della comunità e alla sostenibilità ambientale (Windmill Line Co-operative Homes, nd). Questi casi di studio dimostrano il potenziale delle cooperative edilizie nell’affrontare le sfide legate all’accessibilità economica degli alloggi, alla sostenibilità e alla costruzione di comunità in diversi contesti.