Essendo la più grande classe di asset a livello mondiale, il settore immobiliare supera le obbligazioni e le azioni in termini di capitalizzazione di mercato totale. Gli investitori in questo settore, noti come imprenditori o investitori immobiliari, possono sviluppare, migliorare o rinnovare attivamente le proprietà per massimizzare i rendimenti. La crescita dei fondi d’investimento immobiliari negli anni ’1980 ha portato all’espansione del settore immobiliare come classe di asset internazionale, rendendo necessaria una conoscenza specializzata dei mercati esteri. In paesi come la Cina, il settore immobiliare costituisce una parte significativa della ricchezza delle famiglie, con circa il 70% investito nel settore. La diversa natura degli investimenti immobiliari, comprese le proprietà residenziali, commerciali e industriali, richiede agli investitori di utilizzare varie tecniche di valutazione e stima, opzioni di finanziamento e strategie di gestione del rischio per garantire risultati positivi (Wikipedia, nd; Investopedia, 2021).

Storia degli investimenti immobiliari

La storia degli investimenti immobiliari può essere fatta risalire alle antiche civiltà, dove la proprietà della terra e le transazioni immobiliari erano aspetti cruciali dello sviluppo sociale. Tuttavia, è stato nel corso degli anni ’1980 che i fondi di investimento immobiliare hanno iniziato a svolgere un ruolo significativo nello sviluppo immobiliare internazionale, portando all’emergere del settore immobiliare come asset class globale. Questo cambiamento ha reso necessaria una conoscenza specializzata dei mercati immobiliari nei paesi stranieri e, poiché gli investimenti immobiliari internazionali sono diventati sempre più comuni all’inizio del 21° secolo, la disponibilità e la qualità delle informazioni sui mercati immobiliari internazionali sono migliorate. Un esempio notevole è la Cina, dove si stima che il 70% della ricchezza delle famiglie sia investita nel settore immobiliare, evidenziando l’importanza di questa classe di asset nell’economia globale. Poiché gli investimenti immobiliari continuano ad evolversi, rimangono una componente fondamentale della generazione di ricchezza e della crescita economica in tutto il mondo (Wikipedia, nd; Global Property Guide, 2021).

Tipi di investimenti immobiliari

Gli investimenti immobiliari possono essere sostanzialmente classificati in tre tipologie principali: immobili residenziali, commerciali e industriali. Le proprietà residenziali comprendono case unifamiliari, case plurifamiliari, condomini e case a schiera, destinate principalmente a scopi abitativi. Gli investitori in questo settore generalmente generano reddito attraverso il pagamento degli affitti o la rivalutazione del capitale al momento della vendita della proprietà.

Gli immobili commerciali, invece, comprendono edifici per uffici, spazi commerciali, centri commerciali e alberghi. Questi investimenti generano reddito attraverso il pagamento degli affitti da parte delle imprese che occupano gli spazi. Le proprietà industriali includono magazzini, fabbriche e centri di distribuzione, utilizzati per scopi di produzione, stoccaggio e logistica. I ricavi in ​​questo settore derivano dalla locazione degli immobili a società che svolgono attività di produzione o distribuzione.

Ogni tipo di investimento immobiliare offre opportunità e sfide uniche, con diversi livelli di rischio e ritorno sull’investimento. Gli investitori devono considerare attentamente fattori quali l’ubicazione, le condizioni di mercato e i requisiti di gestione della proprietà quando selezionano la strategia di investimento più adatta ai loro obiettivi specifici e alla tolleranza al rischio (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Proprietà residenziale

Gli immobili residenziali, nell'ambito degli investimenti immobiliari, si riferiscono ad una categoria di immobili prevalentemente destinati ad abitazioni. Questa tipologia di immobili comprende case unifamiliari, case plurifamiliari, case a schiera, condomini e condomini. Gli investitori in immobili residenziali generalmente generano reddito attraverso redditi da locazione, rivalutazione del capitale o entrambi. Il reddito da locazione deriva dall'affitto della proprietà agli inquilini, mentre l'apprezzamento del capitale si verifica quando il valore della proprietà aumenta nel tempo a causa di fattori di mercato o di miglioramenti apportati alla proprietà. Gli investimenti immobiliari residenziali sono spesso considerati più stabili e meno rischiosi rispetto agli immobili commerciali e industriali, poiché la domanda di alloggi tende ad essere meno volatile. Tuttavia, gli investimenti immobiliari residenziali sono soggetti a vari fattori come l’ubicazione, le condizioni economiche locali e le tendenze demografiche, che possono avere un impatto significativo sul valore dell’immobile e sul potenziale reddito da locazione (Fisher & Martin, 2014; Geltner et al., 2018).

Proprietà commerciale

La proprietà commerciale, come tipologia di investimento immobiliare, comprende un'ampia gamma di tipologie di proprietà utilizzate principalmente per scopi commerciali. Questi includono edifici per uffici, spazi commerciali, centri commerciali, hotel e proprietà industriali come magazzini e impianti di produzione. Gli investitori in immobili commerciali possono generare reddito attraverso il pagamento degli affitti da parte degli inquilini, la rivalutazione del capitale e potenziali benefici fiscali. La performance degli investimenti immobiliari commerciali è spesso influenzata da fattori quali l’ubicazione, le infrastrutture e il clima economico generale (Colliers International, 2020).

Investire in immobili commerciali richiede in genere un esborso di capitale iniziale maggiore rispetto agli immobili residenziali e gli investitori potrebbero aver bisogno di assicurarsi finanziamenti tramite mutui ipotecari o opzioni di finanziamento alternative. Anche gli investimenti immobiliari commerciali tendono ad avere termini di locazione più lunghi, che possono fornire un flusso di reddito stabile per gli investitori. Tuttavia, i rischi associati agli investimenti immobiliari commerciali possono essere più elevati a causa di fattori quali il turnover degli inquilini, le recessioni economiche e i cambiamenti nella domanda di mercato (Investopedia, 2021). Per mitigare questi rischi, gli investitori spesso impiegano varie strategie, come la diversificazione tra tipologie di immobili e posizioni geografiche, nonché il ricorso ai servizi di agenti e broker immobiliari professionisti per affrontare le complessità del mercato immobiliare commerciale (RICS, 2019).

Proprietà industriale

La proprietà industriale, nel contesto degli investimenti immobiliari, si riferisce a una categoria di beni immobiliari che si concentra principalmente su immobili utilizzati per la manifattura, la produzione, lo stoccaggio e la distribuzione di beni. Questo tipo di proprietà comprende una vasta gamma di strutture, tra cui magazzini, fabbriche, centri di distribuzione e complessi di ricerca e sviluppo. Le proprietà industriali sono generalmente situate in aree con un comodo accesso alle infrastrutture di trasporto, come autostrade, ferrovie e porti, per facilitare la circolazione di merci e materiali. Gli investitori in immobili industriali cercano di generare rendimenti attraverso i redditi da locazione degli inquilini, nonché il potenziale apprezzamento del valore della proprietà nel tempo. La performance delle proprietà industriali è strettamente legata alla salute generale dell’economia, poiché la domanda di queste strutture è guidata da fattori quali la spesa dei consumatori, il commercio globale e i progressi tecnologici (Colliers International, 2021; Investopedia, 2021).

Strategie di investimento immobiliare

Le strategie di investimento immobiliare comprendono una vasta gamma di approcci, ciascuno su misura per soddisfare specifici obiettivi finanziari e livelli di tolleranza al rischio. Una strategia comune è l’approccio buy-and-hold, in cui gli investitori acquistano immobili con l’intenzione di mantenerli per un periodo prolungato, beneficiando del reddito da locazione e del potenziale apprezzamento del valore dell’immobile nel tempo. Un’altra strategia popolare è quella “fix-and-flip”, che prevede l’acquisizione di proprietà sottovalutate, l’apporto dei miglioramenti necessari e la loro rivendita per un profitto in un periodo di tempo relativamente breve.

Inoltre, alcuni investitori optano per una strategia di fondo di investimento immobiliare (REIT), che consente loro di investire in un portafoglio diversificato di proprietà senza la necessità di proprietà o gestione diretta. Questo approccio fornisce esposizione al mercato immobiliare mitigando al tempo stesso alcuni dei rischi associati ai singoli investimenti immobiliari. Infine, la strategia di sviluppo prevede l'acquisto di terreni o immobili con l'intento di costruire nuovi edifici o ristrutturare significativamente strutture esistenti, generando infine ritorni attraverso la vendita o la locazione dei progetti completati. Ciascuna di queste strategie offre vantaggi e sfide unici, rendendo fondamentale per gli investitori considerare attentamente i propri obiettivi e risorse prima di impegnarsi in un approccio particolare (Chen, 2021; Investopedia, 2021).

Tecniche di valutazione e stima

Le tecniche di valutazione e stima negli investimenti immobiliari sono essenziali per determinare il valore degli immobili prima dell'acquisto. Un metodo comune è il tasso di capitalizzazione (tasso CAP), che prevede la divisione del reddito operativo netto di un immobile per il suo valore di mercato (Appraisal Institute, nd). Un’altra tecnica ampiamente utilizzata è l’approccio comparativo delle vendite, in cui il valore di un immobile viene stimato confrontandolo con immobili simili recentemente venduti nella stessa zona (RICS, 2017). L’approccio del costo, invece, calcola il valore di un immobile considerando il costo del terreno e il costo di costruzione di un nuovo edificio, meno l’ammortamento (IVSC, 2017). Inoltre, l'approccio reddituale stima il valore di un immobile sulla base del valore attuale dei suoi flussi di cassa futuri, come i redditi da locazione (Appraisal Institute, nd). Queste tecniche sono spesso utilizzate da periti professionisti che aderiscono agli standard stabiliti da organizzazioni come l'Appraisal Institute, la Royal Institution of Chartered Surveyors e l'International Valuation Standards Council (RICS, 2017; IVSC, 2017).

Finanziamento di investimenti immobiliari

Il finanziamento degli investimenti immobiliari può essere ottenuto attraverso varie opzioni, a seconda delle esigenze e delle capacità finanziarie dell'investitore. Uno dei metodi più comuni sono i mutui ipotecari, in cui un istituto finanziario fornisce i fondi per l’acquisto di un immobile e il prestito è garantito dalla proprietà stessa (Chen, 2021). Ciò consente agli investitori di sfruttare il proprio capitale e potenzialmente aumentare il ritorno sull’investimento.

Esistono anche opzioni di finanziamento alternative per coloro che cercano requisiti patrimoniali inferiori o condizioni più flessibili. Il finanziamento del venditore, ad esempio, prevede che il venditore della proprietà conceda un prestito all’acquirente, il che può essere vantaggioso per entrambe le parti in determinate situazioni (Investopedia, 2020). Anche fonti di private equity, come angel investor o società di venture capital, possono fornire finanziamenti per investimenti immobiliari, in particolare per progetti più grandi o con profili di rischio più elevati (Preqin, 2020). Inoltre, i prestiti ponte a breve termine erogati da istituti di credito privati, come i prestiti in denaro forte, possono essere utilizzati per proprietà che necessitano di riparazioni o ristrutturazioni sostanziali, poiché gli istituti di credito tradizionali potrebbero essere riluttanti a finanziare tali progetti (Forbes, 2019).

Mutui

I mutui ipotecari svolgono un ruolo cruciale nel finanziamento degli investimenti immobiliari, poiché forniscono agli investitori i fondi necessari per acquistare immobili. Questi prestiti sono garantiti dalla proprietà stessa, che funge da garanzia per il creditore. Nel contesto degli investimenti immobiliari, i mutui ipotecari consentono agli investitori di sfruttare il proprio capitale, consentendo loro di acquistare immobili con un investimento azionario iniziale inferiore. Questa leva finanziaria può amplificare i rendimenti sugli investimenti, poiché gli investitori possono potenzialmente acquisire proprietà di maggior valore con un costo iniziale inferiore. Tuttavia, è importante notare che l’indebitamento aumenta anche il rischio associato all’investimento, poiché le fluttuazioni dei valori immobiliari possono portare a rapporti prestito/valore (LTV) più elevati e potenziali difficoltà finanziarie. Per mitigare questi rischi, i finanziatori richiedono in genere un contributo minimo di capitale da parte degli investitori, spesso intorno al 20% del valore stimato della proprietà (Fisher, 2016). Inoltre, gli investitori possono esplorare opzioni di finanziamento alternative, come il finanziamento del venditore o fonti di private equity, per soddisfare le loro esigenze specifiche e la tolleranza al rischio (Geltner et al., 2018).